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コラム

事故物件を相続した場合の税金・相続税評価・相続放棄について

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身近な人が亡くなったときに問題になるのが相続です。もし、相続した財産のなかに、事故物件が含まれていた場合、相続してもその後の売却や活用に困ってしまいます。

ところで、事故物件を相続した場合、一般的な物件と同様に相続税はかかるのでしょうか。また、相続税がかかる場合、税額の優遇などはあるのでしょうか。

この記事では、事故物件と一般的な物件の相続税の違い、事故物件の相続を放棄した場合のメリットやデメリットについて解説します。

事故物件を相続した場合の税金について

事故物件とは、人の死が関連する事件や事故によって「心理的な瑕疵(不具合や欠陥)がある」と見なされた物件です。もし、相続した物件が事故物件だった場合も相続税は一般の物件の相続と同様に発生するのでしょうか。

通常物件と同じく相続税が発生する

結論からお伝えすると、事故物件でも通常の物件と同様に相続税は発生します。物件を相続した場合の相続税について、基本的な考え方を解説します。

相続税はいつ、何に発生するのか

相続税とは、亡くなった人から土地などを相続したときに、相続した財産に対してかかる税金です。

民法882条では「相続は、被相続人の死亡によって開始する」とされていて、相続税の申告と納付は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内に行うことになっています。

申告期限まで10か月間ありますが、申告書を作成するためには相続人の調査や遺産分割協議などの事前準備が必要です。もし、相続税の申告や納付が期限を過ぎた場合、本来の税金に加算税や延滞税が上乗せされることがあるので注意が必要です。

また、相続を受けた人が相続時精算課税制度を利用している場合も忘れずに相続税の申告をしましょう。相続時精算課税制度は、60歳以上の父母または祖父母が、18歳以上の子または孫へ生前贈与した場合に利用できる制度です。この制度の場合、生前贈与した財産は相続財産として見なされます。そのため、相続税の計算には生前贈与の財産も含まれます。相続税からすでに支払った贈与税を引いた金額が、実際に支払う相続税の額となります。

もし、相続を受けた人が相続時精算課税制度を利用せず、さらに相続した財産が基礎控除額の範囲内であれば相続税の申告は不要です。

払いすぎた税金は相続税還付で戻ってくる

相続税は、自分で計算して申告をします。そのため、本来の額よりも多く支払ってしまうこともあります。

事故物件の場合は相続税の額が少なくなるケースがあるため、もしも事故物件であることを知らずに、一般的な物件と同様の方法で相続税を計算した場合、相続税を払いすぎている可能性があります。

相続税を払いすぎた場合は、税務署に返金請求しましょう。相続税の返金のことを「相続税還付」といい、税務署に返金を請求することを「更正の請求」といいます。更生の請求は、相続税の申告期限から5年以内であれば可能です。

事故物件の相続税評価について

相続税を計算するために大切なのが「相続税評価」です。事故物件の場合は、相続税評価が下がることで、相続税の額が一般的な物件よりも下がる可能性があります。

相続税評価とは

相続税評価とは、相続税の計算をするための基準です。原則として、相続が発生した時点での財産の評価額を算出するために使います。

現金を相続した場合であれば、保有している金額が評価額となりますが、不動産の場合は実際に売却してみないと時価がわかりません。そのため、相続税の計算では相続税評価を用いて時価を計算します。

相続税の計算をするためには、土地と物件それぞれで現時点の時価である相続税評価額を計算する必要があります。相続税評価額の計算方法は後述しますが、土地の相続税評価額の計算は複雑で専門知識が必要です。

事故物件の相続税評価は下がる傾向にある

事故物件のように心理的瑕疵がある物件は、利用価値が低下していると認められる部分の相続税評価が10%低くなります。相続税評価が下がることは、資産価値の低下につながります。そのため、心理的瑕疵がある物件は時価が一般的な物件よりも低いとみなされ、相続税が安くなります。

相続税評価の算出方法

相続税評価は、土地と建物それぞれで算出方法が違います。

土地の相続税評価の算出方法は2パターンあります。

1つ目は「路線価方式」です。国税庁が年に1回発表する路線価をもとに計算する方法で、計算式は次のようになります。

 土地の評価額=1㎡あたりの路線価×土地の面積(㎡)×補正率

補正率とは、土地の形がいびつで利用しにくい場合などに使われる数値です。利用価値が低い土地ほど補正率の数字が小さく、評価額が低くなります。

路線価が定められていない土地の場合は「倍率方式」を使って評価額を算出します。計算式は次の通りです。

 土地の評価額=固定資産税評価額×倍率

倍率は、国税庁のホームページの評価倍率表で確認できます。

続いて、建物の相続税評価の計算方法です。建物の場合の計算方法は1パターンのみです。

 建物の評価額=固定資産税評価額

ただし、事故物件では上記の評価額から、利用価値が下がっていると認められる面積部分の評価額が10%差し引かれます。また、建物を貸家として利用している場合なども、土地や建物の評価額が減額します。

相続税の計算は自分でしなければなりませんが、難しいと感じたら相続に強い税理士に相談するとよいでしょう。

事故物件を相続放棄するとどうなる?

事故物件の場合も一般的な物件と同様に相続税がかかるのであれば、相続自体を放棄したいと考える人もいると思います。では、事故物件の相続を放棄したら、その後どうなるのでしょうか。

相続放棄された事故物件は、空き家としてそのまま残ります。その空き家が衛生上、もしくは保安上の問題がある「特定空き家」と判断された場合、行政や自治体が空き家の解体や撤去、いわゆる行政代執行を行います。

行政代執行でかかった費用は、空き家の管理者に請求されます。たとえ相続放棄をしていても、次の順位の相続人に事故物件の相続権が移ったことを伝えていなければ、空き家の管理者とみなされ、請求される可能性があります。

では、相続人全員が相続を放棄した場合はどのようになるのでしょうか。

民法第239条には「所有者のない不動産は国庫に帰属する」と定められています。しかし、相続人全員が相続放棄すれば自動的に国が管理してくれるというわけではありません。

相続した事故物件を国庫に帰属させるためには、家庭裁判所へ相続財産管理人の選任請求、予納金の納付などが必要です。予納金の目安は10~100万円程度で、家庭裁判所が算出します。

事故物件を相続放棄するメリットとデメリット

事故物件の相続を放棄するとどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

メリット

相続放棄をしたことで、事故物件にかかる固定資産税や管理費の支払い義務がなくなります。

また、事故物件の売却処分を考えずにすむこともメリットでしょう。

デメリット

事故物件の相続だけを放棄することはできないため、事故物件以外の財産も放棄することになります。プラスの財産があっても、受け取ることはできません。

また、一度放棄してしまうと撤回はできません。相続放棄してから他の財産が見つかった場合でも、取り消しができないというデメリットがあります。

まとめ

相続した物件が事故物件であっても、一般的な物件と同様に相続税がかかります。ただし、事故物件の場合、利用価値が低下していると認められると相続税が安くなります。

事故物件を相続放棄すると、物件はそのまま空き家として残ります。もし、その空き家に衛生上や保安上の問題がある場合は、行政代執行で国や自治体が解体することもあります。行政代執行の費用は、相続放棄していても請求されることがあるので注意が必要です。

相続した事故物件の売却に困ったら、事故物件の取り扱いが豊富な不動産会社に相談しましょう。

孤独死の物件を売却する際に知っておきたい3つの注意点

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高齢者が入居している物件のオーナーにとって、心配なのが社会問題にもなっている高齢者の孤独死です。入居者の孤独死は、物件の売却にも深く関係します。

もしも入居者が孤独死してしまった物件を売却する場合、どのような点に気を付けたらよいでのしょうか。

この記事では、過去に孤独死があった物件の売却を考えている人に向けて、孤独死があった物件の売却方法や価格の傾向、売却における注意点などについて解説します。

孤独死は事故物件に該当するのか

事故物件とは、主に人の死が関連する事件や事故があった物件を指します。では、入居者が孤独死した場合は、事故物件に該当するのでしょうか。

該当するケース

基本的に孤独死が起きた物件は事故物件に該当します。自殺や殺人事件などと同様、孤独死も入居者が物件購入をためらう心理的瑕疵にあたるケースが多いからです。

事故物件には告知義務が生じます。買主に対して、事件や事故の発生時期、場所、死因、特殊清掃の有無などを伝える必要があります。

しかし、孤独死は自殺や殺人事件などと比較すると事件性が薄いため、物件売却に際して値引き額は抑えられ、買主も見つけやすい傾向があります。

該当しないケース

老衰や病死といった自然死、転落事故や食事中の誤嚥(ごえん)といった不慮の事故が原因の場合は事故物件に該当しません。たとえば、遺体の発見が早いケースは孤独死ではなく、自然死と扱われることもあります。この場合は、事故物件に該当しません。

ただし、亡くなってから何日後までが自然死なのかという決まりはありません。判断に迷う場合は、不動産会社に相談しましょう。

孤独死の物件を売却する際の注意点

孤独死の物件を売却する際には、いくつか把握しておきたい注意点があります。ここでは特殊清掃や告知義務など、事故物件の売却ならではの注意点を紹介します。

事前に特殊清掃と遺品整理を済ませておく

孤独死に限らずですが、心理的瑕疵がある事故物件を売却する際は、売却前に特殊清掃をしておくことが重要です。

普通のハウスクリーニングではなく、特殊な薬品・薬剤を使用する清掃方法で、専門的な技術や知識をもった業者が行います。一般的なハウスクリーニング業者では対応できないことが多いため、依頼する際は特殊清掃専門の業者に任せるとよいでしょう。

特殊清掃にかかる日数は、部屋の広さや室内の状況によって変わりますが、消毒作業や清掃で半日ほど、消臭作業で6日間ほどです。物件の損傷がひどい場合は、特殊清掃だけでなく修繕やリフォームが必要になります。売却前に特殊清掃や物件修繕にかかる期間や費用を把握しておくことで、計画的に売却を進められます。

また、遺品整理が必要なケースもあります。故人の遺族に連絡がつくようであれば、遺品の処分について相談します。手間を考えると遺品をすべて直接引き取ってもらうのが理想ですが、処分を託された場合は、遺品整理業者に処分を依頼しましょう。

遺品処分を業者に依頼した場合、貴金属や家電などの売却できそうなものは業者に買取してもらうのがおすすめです。買取代金は遺品の処分や、物件の特殊清掃にかかる費用に充てることもできます。

孤独死があったことを買主に伝える

心理的瑕疵のある事故物件を売却する際には、買主へ事前に「この物件では以前に孤独死が起きている」といった告知をする義務があります。

事故物件の売却先には、個人の購入希望者や不動産会社がありますが、どちらの場合でも事前の告知義務は発生するので忘れないようにしましょう。間取りや設備、築年数などの物件の基本事項を伝えるときに、事故物件であることと、瑕疵の内容を必ず伝えましょう。

もし、告知義務を果たさないまま売買契約や売却手続きを進めてしまうと、売買契約解除や損害賠償請求を受ける可能性があります。ペナルティを課されないためにも、事故物件であることは隠さず、正直に伝えるようにしてください。

事故物件を売りやすくするために、物件を取り壊して更地にする方法もあります。更地にすることで心理的瑕疵が薄まり、買主が付きやすくなることもあるでしょう。しかし、物件を取り壊しても告知義務は残るので注意が必要です。

遺体が腐敗していると相場が大幅に安くなる

孤独死は早期発見であれば自然死とみなされることもあるため、売却価格への大きな影響はありません。また、特殊清掃や物件の修復なども必要ないケースもあるでしょう。

しかし、発見が遅れてしまった場合、売却価格に影響します。発見までに時間がかかった場合は、相場から10%程度の値下げとなるでしょう。

入居者を孤独死させないためにできること

入居者の孤独死によって事故物件となってしまうリスクを下げるために、どのような対策ができるのでしょうか。ここからは入居者が孤独死しないための対策を解説します。

見守りサービスを利用する

入居者の異常を早期に発見できるサービスの一つに「見守りサービス」があります。

見守りサービスとは、センサーやカメラ、電話などで1人暮らしの高齢者の健康状態や異常の監視をするサービスです。サービスを展開しているのは、民間のセキュリティ会社や介護事業者などです。

大別して「接触型」「非接触型」「対面型」という3種類の見守りサービスがあります。

接触型見守りサービスでは、緊急通報装置が付いているペンダントやボタンを入居者に貸し出します。異常が起きたら入居者自身が、緊急通報装置を使ってサービス会社に知らせます。サービス会社が異常を確認すると、担当者が駆けつけて対応します。

非接触型見守りサービスは、監視カメラやセンサー、メーターなど、入居者が日常触れない機器を活用して入居者の状況を確認します。入居者の異常が確認されると、担当者が状況に応じて対応します。接触型と違い、入居者自身が通報できない状況でも異常を確認できますが、多くの場合で機器設置のための工事が必要です。

対面型見守りサービスは、定期的な訪問や電話で安否確認するサービスです。担当者が生活状況をヒアリングして判断します。

それぞれ、安否確認の方法や費用が異なるため、目的に合わせてサービスを選択するとよいでしょう。

入居者の状態を定期的に確認してもらう

対面型見守りサービスのように、物件の管理会社に入居者の状態を定期的に確認してもらうこともおすすめです。

定期的な訪問や電話で直接会話することで、健康状態や通院の有無などを確認します。孤独死リスクが高い人には、接触型や非接触型の見守りサービスを導入してもよいでしょう。

また、新聞や牛乳といった毎日配達されるものを入居者に契約してもらうことで、配達人が入居者の異変に気付くこともあります。

入居対象者を考え直す

孤独死リスクのある人が入居対象者にならないよう、入居の条件を考え直すことも対策の一つです。入居者募集の段階で、勤務状況や家族・親戚の有無などの情報を確認して、孤独死リスクがある場合は入居を断るという方法もあります。

まとめ

孤独死が起きてしまった物件は、基本的に事故物件と見なされます。孤独死が原因の事故物件の場合、売却価格は一般的な相場より10%ほど下がります。

また、売却する際には告知義務も生じます。事前に事故物件であることを告知しないと、契約解除や損害賠償請求を受けることもあるので注意が必要です。

入居者の孤独死を防ぐためには、見守りサービスの活用や定期的な訪問がおすすめです。状況によっては、入居対象者の条件を考え直してみましょう。

事故物件の調べ方・事故物件かどうかの見分け方を解説

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物件を借りる・購入する際に多くの人が気になるポイントの1つとして「事故物件かどうか」が挙げられます。

条件にマッチする物件であっても「事故物件であれば候補から外したい」と考える人も多いでしょう。

そこでこの記事では、事故物件の調べ方、見分け方を紹介します。1人暮らしを検討している人や、これから引っ越す予定がある人は参考としてみてください。

事故物件の調べ方

まずは事故物件の定義から確認してみましょう。

国土交通省が制定しているガイドラインによると「不慮の事故死や自然死以外の死」または「特殊清掃を要する死」があった物件が事故物件に該当します。

たとえば高齢者の自然死が発生した物件の場合は、不動産取引時の判断を揺るがす要素ではないため事故物件にはなりません。しかしながら、自然死であっても特殊清掃が必要な場合は事故物件に当てはまるため注意が必要です。

以上の前提を踏まえて、事故物件の調べ方を紹介します。

インターネットを活用する

インターネットを活用して事故物件かどうかを調べる方法は手間がかかりません。移動中や空いた時間に調べられます。

しかしインターネットの情報は玉石混合であり、真偽が定かでない情報や、偽の情報があたかも本当のように書かれている可能性もあります。そのため、インターネットで検索する際には情報元に注意しましょう。

不動産会社や不動産会社と提携しているポータルサイト、実際に住んでいたことが明らかである人の口コミなどを参考とし、それ以外の噂はあくまでも噂としてとらえることをおすすめします。

不動産会社に直接確認する

インターネットの情報に確証が持てない場合、不動産会社に気になる物件の告知事項に関して直接確認してみましょう。

不動産会社は事故物件を紹介する際に告知をしなければならない義務があります。また、部屋だけではなくエレベーターやマンションの廊下などの通常使用する共用部分の事故も告知対象であるため、細部までしっかりと聞いておくのがおすすめです。

不動産会社の対応も同時にチェックできるので、不安が残るようであれば別の不動産会社への依頼も検討してみてください。不安要素を限りなく取り除きたい人は、過去の入居者についても質問してみるとよいでしょう。

もちろん個人情報は教えてもらえませんが、居住期間や引っ越し理由などを教えてもらえる可能性があります。また、前の入居者が退去してから長い間空室になっている場合は「なぜ空室が続いているのか」を聞くのもよいでしょう。

事故物件かどうかを見分ける方法

実は、インターネットでの検索や不動産会社への確認以外にも、事故物件かどうか見分ける方法があります。以下をチェックして事故物件かどうかを見極めてみてください。

物件概要に記載がある

物件概要に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」の記載があれば、事故物件の可能性があります。ただし、告知事項や心理的瑕疵について、物件概要では細かい内容まで記載されていません。

候補として考えていた物件に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」の記載を発見した場合は、不動産会社に問い合わせをして詳細を確認しましょう。

心理的瑕疵とは心理的な抵抗が生じる物件を指していて、以下のような項目が該当します。

・前住人の自殺、他殺、事故死、
・同じ物件内や周辺での事件、事故
・近くに墓地や心霊スポットなどがある
・近くに騒音、悪臭のする場所がある
・近隣に指定暴力団構成員等が居住している

心理的瑕疵には明確な基準となるものが存在しませんが、物件の売主、貸主には告知義務があります。物件概要に記載されていれば、すぐに確認するとよいでしょう。

賃料が相場より大幅に安くなっている

物件の賃料は地域によってある程度相場が設定されています。検討している物件が相場よりも大幅に安くないかどうかをチェックしてみてください。相場よりも3割近く安くなっている場合は、不動産会社に家賃が安い理由を聞いてみましょう。

また、近隣の同条件の物件を調べて相場をチェックするのもおすすめです。対象の物件だけが極端に安い場合、部屋で誰かが亡くなっていたり、物件の周辺に嫌悪施設があったりするかもしれません。住んでから後悔しないよう、しっかりと確認するのがおすすめです。

一部だけリフォームされている

壁紙や床、お風呂場など、部屋の一部だけがリフォームされている場合はなぜリフォームされているのかを確かめましょう。1部屋だけがきれいになっている、畳が1カ所だけ交換されているといった場合は要注意です。

特殊清掃を実施しても汚れが落ちない場合は、リフォームで部屋をきれいにするため、事故物件の可能性があります。リフォームした部屋に違和感がなくても、部屋全体に独特な臭いが充満している場合も注意が必要です。

しかし、時代やニーズに合わせたリフォームを実施して、他の物件と差別化を図っているケースもあるため、事故物件と決めつけないようにしましょう。

物件名が変更されている

物件内で大きな事故が発生した場合、マンションやアパートの名称を変更しているケースがあります。

物件名を変更する理由としては、事故が起こると入居者がいなくなってしまうためです。インターネットで簡単に事故物件を調べられるので、住所を検索して物件名が変更されていないかどうかを確かめてみましょう。

事故物件に限らず、物件名を変更しているケースは意外と多くあります。たとえば、物件の所有者や物件の管理会社が変わるタイミングです。物件の名称が変わっているからといって、すぐに事故物件と認定しないようにしましょう。

定期借家となっている

定期借家とは、賃貸の期限があらかじめ決まっている物件を指します。通常、賃貸契約は2年ですが、定期借家の場合は物件によって期限がバラバラです。短期間の契約ができるため、持ち家をリフォームしている間などに活用する人もいます。

定期借家は相場よりも家賃が低い場合も多いため、好条件で借りられるのが特徴です。では、なぜ定期借家は事故物件の可能性があるかというと、令和3年10月に国土交通省が「人の死の告知に関するガイドライン」を策定するまで、告知義務の必要性や範囲の基準が宅建業者によって異なっていたことが考えられます。

とくに賃貸の場合では「2人目からは告知義務がなくなる」といった通例があり「定期借家で貸し出して短期間入居者に住んでもらえば、その後は事故物件と告知しなくても宅建業法上の重要事項説明義務に違反しない」ととらえている業者もいたようです。

こうしたことから、1年未満の契約期間を定められる定期借家には「事故物件が多い」といったイメージが付いてしまったのかもしれません。現在では、告知義務の期間についてガイドラインで目安が定められています。賃貸では、おおむね3年とされているため、定期借家だからといって一概に事故物件と決めつけてしまうのは早計といえます。

事故物件を購入してしまった場合の対処法

気をつけて物件を選んだにもかかわらず、事故物件を購入してしまったというケースもあるかもしれません。まずは不動産会社や売主に相談してみてください。

契約解除を申し出る

「事故物件と知っていたら購入しなかった」という場合には、売主と不動産会社に解除契約を申し出ましょう。しかしながら、不動産会社が告知義務を果たしているかどうかで対応が変わります。売主や不動産会社が事故物件であることを説明しなかった場合、説明義務違反として契約の解除請求が可能です。

さらに、強引に購入させられた場合など「悪質な商法」であると判断されれば、損害賠償請求が認められる可能性もあります。しかし、売主や不動産会社が告知義務を果たしている場合には契約解除の申し出ができないため、注意しましょう。

なお、実際に裁判になるケースは少なく、妥協点を見つけて解決するのがオーソドックスです。

買取専門の業者へ依頼する

事故物件の買取専門業者へ依頼するのもよいでしょう。心理的瑕疵の場合、明確な基準が存在せず、弁護士を通しても客観的な判断が困難であるため、売主や不動産会社との交渉がうまくいかないケースも少なくありません。

しかし、買取専門の業者へ依頼すれば、心理的瑕疵の内容を調査して現実的な答えを見つけてくれます。売主や不動産会社との交渉が長引きそうであれば、一度買取専門業者の意見を聞いてから、今後の対応を決めていくのがおすすめです。

まとめ

事故物件の調べ方は非常に多くあります。不安であれば、事前にいくつかの方法を試してみるのがおすすめです。

一口に事故物件といっても、理由はそれぞれです。リフォームや改装によって、瑕疵が問題にならなくなっている可能性も充分にあります。

気になる点は事故物件のプロに直接相談し、納得できる家選びをしましょう。

事故物件の売却相場は?相場の確認方法や相場が決まる要素

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人の死が関連する事件や事故など、心理的瑕疵がある物件を事故物件と呼びます。事故物件を売却する場合、気になるのが売却価格への影響です。

一般的に、事故物件を売却する場合、通常の物件よりも売却価格の相場が低くなる傾向があります。心理的瑕疵の原因によっても売却価格の下げ幅は変わります。では、どれぐらい売却価格が下がってしまうのでしょうか。

この記事では、事故物件の売却相場の確認方法や相場を決める要素について解説します。

事故物件の売却相場

事故物件の判断基準は、国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に定められています。ガイドラインによると、自然死や不慮の事故以外で亡くなったケースや、特殊清掃やリフォームが必要になるケースは事故物件と判断されます。

事故物件の売却相場は、心理的瑕疵の理由によっても変わります。ここでは、心理的瑕疵の内容別の売却相場を解説します。

殺人があった物件の場合

殺人があった物件の場合、通常よりも売却相場が3~5割ほど下がります。とくに、報道で大きく報じられるほどの事件であれば、さらに売却価格が低くなることもあるでしょう。

自然死のケースと大きく違うのは、殺人事件があった場所としてインターネット上に掲載されてしまうという点です。殺人があった物件の場合、世間の記憶や噂が長期間消えないため、事故物件の中でも売却価格が大きく下がる傾向があります。

自殺があった物件の場合

自殺があった物件の場合、通常の売却相場よりも2~3割ほど低くなります。

住居内だけでなく、専有部分が関係していれば自殺があった物件として告知義務が発生します。たとえば、マンションのベランダから共有部分に飛び降りたケースや、別の部屋から飛び降りた人がベランダなどの専有部分に落下した場合です。

病院へ搬送後に亡くなった場合については、ガイドラインには定められていません。しかし、原因が物件内の自殺であった場合は心理的瑕疵があると判断されることがあります。

自殺があった物件は殺人の次に心理的瑕疵が強い傾向があり、敬遠されやすい物件です。

自然死や孤独死があった物件の場合

自然死があった物件は、原則として事故物件に該当しません。ただし、自然死であっても特殊清掃やリフォームが必要になるケースや、孤独死の場合は事故物件と判断されます。事故物件と判断された場合、売却相場は通常よりも1~2割ほど低くなります。

孤独死の場合は、発見が早ければ自然死と扱われて事故物件にならないケースもあります。ただし、ガイドラインには、亡くなってから何日後までが自然死なのかという決まりはないので、判断に迷う場合は不動産会社に相談しましょう。

自然死や孤独死があった物件は、殺人や自殺があった物件とは異なり、心理的瑕疵は軽微であると判断され、相場も下がりにくい傾向があります。

事故物件の売却相場を確認する方法

事故物件の売却相場を確認するためには、どのような方法があるのでしょうか。ここでは、事故物件の売却相場を調べる方法を3つ紹介します。

不動産取引情報提供サイトを利用する

「不動産取引情報提供サイト」とは、売却したい物件情報を入力すると、近い条件の物件の成約価格を知ることができるサイトです。

売却したい事故物件がある地域や築年数、間取りなどの条件を指定すると、似た物件の不動産売買実績を見られます。不動産取引情報提供サイトで確認できるのは一般的な物件の売却価格です。事故物件の場合は、心理的瑕疵の内容によって相場が低くなるので、減額の割合を考慮して売却価格の相場を確認しましょう。

一括査定サイトを利用する

不動産の一括査定サイトを活用しても、売却価格の相場を確認することができます。売りたい物件の地域や種別などを入力することで、複数社にまとめて査定を依頼できます。

売却したい物件の買取価格の幅がわかるので、査定価格をもとに平均値も想定できます。また、複数の不動産業者へ一括で査定依頼できるため、条件のよい不動産業者も知ることができ、効率的です。ただし、不動産業者によっては事故物件の買取に対応していないこともあります。

業者に無料査定を依頼する

事故物件の買取や仲介に対応している業者に無料査定を依頼すると、より正確な売却額を確認できます。また、事故物件専門の不動産業者であれば、特殊清掃や遺品整理の手配もまとめて対応してくれるので、売却以外にかかる手間も省けます。

事故物件の売却には、仲介と買取の2パターンがありますが、それぞれ次のような違いがあります。

仲介の場合、売却価格は最終的に売主が決めます。そのため、査定額よりも高く売却できる可能性がある一方で、買主から値下げ交渉を受けることもあります。また、買主が決まるまでに時間がかかることもデメリットです。

一方、買取では、買取業者が売主から直接購入するため、提示された査定額が売却価格になります。一般的な売却相場よりも買取額が低くなることが多いですが、早期に事故物件を売却できるというメリットがあります。

事故物件の売却相場が決まる要素

事故物件の売却価格は、さまざまな要素によって決まります。ここでは、事故物件の売却価格を決定する要素について解説します。

物件の立地

通常の物件同様、事故物件でも立地によって売却価格は大きく変わります。一般的には、東京23区や大阪の繁華街などの人気のエリアは買主が見つかりやすいため、査定価格は上がります。

また、人気エリアではなくても、交通の便がよい、大学が近い、近隣にコンビニなどの飲食店が多いなどのメリットがあると査定額は高くなります。一方、周辺が山や田畑に囲まれているようなエリアは、査定額が低くなる傾向にあるでしょう。

物件の間取りや設備

物件の間取りや設備も売却価格を決定する要素の一つです。

ターゲットとする買主の家族構成によって、物件に対するニーズは異なります。例えば、家族に高齢者がいる場合は、バリアフリー対応や開放的な間取りが求められます。また、学生がいる家庭の場合は、プライバシーが守れる個室があると買主のニーズを満たすことができ、査定価格が高くなります。

また、内装の状態や設備も大切な要素です。水回りの設備が最新であれば、査定価格は高くなるでしょう。事故物件でも、物件自体の間取りや設備の条件がよければ、売却価格も上がります。

物件の築年数

物件の築年数も売却価格を大きく左右します。不動産の価値は、築年数の経過にともない下がります。築年数が1~5年の築浅物件は、築年数10年以上の物件に比べると評価が高くなります。

築浅物件には、新築感が残っていることや、リフォームの必要が少ない、外壁補修が不要といいたメリットがあります。しかし、築年数が長くなると外観や設備の老朽化、居住性の悪さなどもあり、売却価格が下がる傾向があります。

購入者の目途

事故物件の購入者の目途があるかどうかも大きな査定ポイントです。

買主が、アパートや借家として不動産を活用するために事故物件を所有する目的であれば、購入者の目途がつくでしょう。賃貸用マンションやアパート、借家が事故物件になったとしても、需要が期待できる場合であれば、売却相場が上がる要素になります。

一方で、いかなる工夫をしても買主の目途がつかない物件は、査定額は下がります。所有しているだけで、税金や維持費がかかるので、注意が必要です。

まとめ

事故物件の売却価格の相場は、通常物件と比べると低くなる傾向にあります。しかし、条件によっては、相場より高い価格で売ることも可能です。

高く売るためにリフォーム代など現状復帰のための費用をかけてしまうと、かえって赤字になるリスクもあります。

事故物件の売却のためには、適切な相場を知って信頼できる業者に依頼することが大切です。

定期借家は事故物件?見分けるためのコツを5つ紹介

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今後の住まいとして定期借家を検討している方のなかには、さまざまな不安を抱えている場合もあるかもしれません。とくに「事故物件なのでは?」と気になっている方もいるかもしれません。

本記事では定期借家の特徴や、定期借家が事故物件かどうかを見分けるためには、どのような点に気をつければ良いのかを解説します。

定期借家と普通借家の違い

定期借家とは、決められた期間のみ賃貸できる物件のことです。
一定期間の賃貸契約が満了すると、自動的に契約が終了します。

では、定期借家と普通借家ではどのような違いがあるのでしょうか。
契約方法や契約期間、契約満了時のケースごとに違いを解説します。

契約方法

定期借家と普通借家の違いの一つ目には、契約方法が挙げられます。
普通借家契約が口頭でも可能なことに対し、定期借家契約では書面での取り交わしが必須です。

定期借家の契約締結は書面で交わすと法律によって定められています。また、契約書とは別に「契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了すること」を書面で説明する必要があります。

契約期間

定期借家の契約年数は借地借家法第29条で定められており、定期借家は貸主があらかじめ契約期間を自由に決定できます。そのため普通借家とは異なり、もし期間が満了しても賃貸契約を更新したい場合は、貸主の合意を得なければなりません。

また、普通借家は契約期間が1年以上で設定されるのに対し、定期借家は期間が短く1年にも満たないケースも多くあります。借りたい物件の契約期間が1年未満の普通借家の場合、期間について念のため確認しましょう。

契約満了時

普通借家では定められた期間の満了後、問題がなければ契約は自動的に更新されます。
一方で定期借家は、一定期間が満了すれば自動的に契約が切れる仕組みです。

そのため、定期借家の貸主は、借主に満了日を通知しなければなりません。
大まかに、6か月~1年前までに通知されることがほとんどです。

そのため「契約期間を忘れていた」といったトラブルは起こりにくくなっています。

定期借家は事故物件?

物件探しをしている方の中には、定期借家に対して「事故物件なのでは?」と心配している方もいるかもしれません。というのも、事故物件となった後に入居者がいた実績を作ることを目的として、定期借家とするケースがあるからです。

しかし、国土交通省が2021年に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、過去に人の死が生じた居住用不動産の取引に際して、宅地建物取引業者がとるべき対応について妥当と考えられるものが記載されています。

このガイドラインのポイントとしては「仲介業者は人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、告げなければならない」という点です。

賃貸借取引では、以下に当てはまる事案は告知しなくてもよいとしています。

① 自然死、日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)
② 日常生活で使用する集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生(特殊清掃等が行われた場合は発覚)から概ね3年間が経過した後
③ 隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃が行われた①の死

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要があります。また、死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合には、告げる必要があるとしています。

長くなりましたが、要するに「借主が質問した場合には答えなければならない」ということです。
そのため「事故物件なのでは…」と不安な場合には、直接質問するのが最もスムーズです。

事故物件の見分け方

「まだ物件を絞り込んでいるところで、直接問い合わせたい段階でない」といった場合には、事故物件「かもしれない」物件について理解を深めておきましょう。

事故物件の見分け方には、4つのポイントがあります。

周囲の家賃相場と比較して安すぎないか

定期借家が事故物件である場合、周囲の家賃相場と比較して格安になっている傾向があります。事故物件は、同じエリアにある物件の相場よりも3〜5割ほど安くなっているケースがほとんどです。

もし周辺の家賃相場と比べて家賃が安すぎると感じた場合は、該当の物件は避けたほうが無難でしょう。住みたいエリアの目星がある方は、物件探しを始める前にエリアの家賃相場を調べておいてください。

定期借家かどうか

事故物件かどうかを見極めるには、定期借家であるかも確認することをおすすめします。先述した通り、定期借家は事故物件の告知義務をなくすために利用されるケースがあります。

もちろん定期借家だからといってすべてが事故物件だということではありませんが、見極めのポイントの一つになることは確かです。定期借家の物件が気になる方は、必ず過去の事柄について不動産業者にチェックするとよいでしょう。

物件名が変わっていないか

事故物件となると、物件名が変更されているケースもあります。しかし、なかには物件の価値をより高めるためにおしゃれな物件名に変える場合もあります。

事故物件か否か不安な場合は、物件名が変更されていれば変更の理由を不動産業者に聞いてみると良いかもしれません。物件の名前が変わっている理由の一つには、事件や事故の噂やネットの情報を風化させる狙いがあります。

事故物件の情報サイトに掲載されていないか

事故物件の情報サイトをのぞくこともおすすめです。サイトには、全国の事故物件の情報が掲載しています。もし該当の物件が事故物件であれば、情報サイトに掲載されている可能性もあります。

しかし、もし掲載されていたとしても参考程度に留めましょう。事故物件の情報サイトに掲載している内容が、すべて本当であるとは限りません。サイトの情報は鵜呑みにするのではなく、不動産業者や近隣の住民などに直接確認してみましょう。

物件情報サイトでよく見受けられる項目について

物件情報サイトを見ていると、まれに「告知事項あり」や「心理的瑕疵」という言葉を目にするかもしれません。

物件情報サイトでよく見られる項目にはどのような意味があるのでしょうか。それぞれの意味を深掘りし、物件選びの参考にしましょう。

告知事項ありとは

物件情報サイトにおける「告知義務あり」とは、不動産の売主や業者に課されている義務のことです。たとえば、自殺や殺人などの事件・事故があったとなれば、売主や業者は必ず借主や買主に伝えなければならないのです。

不動産業界には、告知の必要がない場合として「事件・事故発生から5~10年が経過したとき」「事故物件になってから2人目以降の入居者」といったルールを設けている会社もあります。しかし告知義務には決まった定めがないため、ルールは業者ごとに異なるのが実態です。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、事件や事故によって物件の買主や借主の心理にマイナスの影響を与えることを指します。心理的瑕疵についての明確な基準はありません。

一般的に心理的瑕疵に含まれるのは、自殺や他殺、事故死、孤独死です。さらに物件の近くに指定暴力団構成員などが住んでいること、墓地が立地していることも含まれます。近隣に騒がしい施設などが立地していることも心理的瑕疵として判断されるでしょう。

不動産業者は心理的瑕疵を知りながら告知義務を怠ると、責任を問われるケースがあります。

まとめ

誤解されてしまうこともありますが、定期借家の多くが事故物件というわけではありません。

事故物件への入居を避けたい方は不動産業者への確認だけでなく、自分自身の見極める目や知識も重要となります。

少しでも「怪しい」「疑わしい」と感じたら、避けたほうがよいかもしれません。自分だけでは判断できないという場合は、不動産業者に事故物件かどうかを確認してみましょう。

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