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コラム

定期借家は事故物件?見分けるためのコツを5つ紹介

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今後の住まいとして定期借家を検討している方のなかには、さまざまな不安を抱えている場合もあるかもしれません。とくに「事故物件なのでは?」と気になっている方もいるかもしれません。

本記事では定期借家の特徴や、定期借家が事故物件かどうかを見分けるためには、どのような点に気をつければ良いのかを解説します。

定期借家と普通借家の違い

定期借家とは、決められた期間のみ賃貸できる物件のことです。
一定期間の賃貸契約が満了すると、自動的に契約が終了します。

では、定期借家と普通借家ではどのような違いがあるのでしょうか。
契約方法や契約期間、契約満了時のケースごとに違いを解説します。

契約方法

定期借家と普通借家の違いの一つ目には、契約方法が挙げられます。
普通借家契約が口頭でも可能なことに対し、定期借家契約では書面での取り交わしが必須です。

定期借家の契約締結は書面で交わすと法律によって定められています。また、契約書とは別に「契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了すること」を書面で説明する必要があります。

契約期間

定期借家の契約年数は借地借家法第29条で定められており、定期借家は貸主があらかじめ契約期間を自由に決定できます。そのため普通借家とは異なり、もし期間が満了しても賃貸契約を更新したい場合は、貸主の合意を得なければなりません。

また、普通借家は契約期間が1年以上で設定されるのに対し、定期借家は期間が短く1年にも満たないケースも多くあります。借りたい物件の契約期間が1年未満の普通借家の場合、期間について念のため確認しましょう。

契約満了時

普通借家では定められた期間の満了後、問題がなければ契約は自動的に更新されます。
一方で定期借家は、一定期間が満了すれば自動的に契約が切れる仕組みです。

そのため、定期借家の貸主は、借主に満了日を通知しなければなりません。
大まかに、6か月~1年前までに通知されることがほとんどです。

そのため「契約期間を忘れていた」といったトラブルは起こりにくくなっています。

定期借家は事故物件?

物件探しをしている方の中には、定期借家に対して「事故物件なのでは?」と心配している方もいるかもしれません。というのも、事故物件となった後に入居者がいた実績を作ることを目的として、定期借家とするケースがあるからです。

しかし、国土交通省が2021年に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、過去に人の死が生じた居住用不動産の取引に際して、宅地建物取引業者がとるべき対応について妥当と考えられるものが記載されています。

このガイドラインのポイントとしては「仲介業者は人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、告げなければならない」という点です。

賃貸借取引では、以下に当てはまる事案は告知しなくてもよいとしています。

① 自然死、日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤嚥など)
② 日常生活で使用する集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生(特殊清掃等が行われた場合は発覚)から概ね3年間が経過した後
③ 隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃が行われた①の死

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要があります。また、死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合には、告げる必要があるとしています。

長くなりましたが、要するに「借主が質問した場合には答えなければならない」ということです。
そのため「事故物件なのでは…」と不安な場合には、直接質問するのが最もスムーズです。

事故物件の見分け方

「まだ物件を絞り込んでいるところで、直接問い合わせたい段階でない」といった場合には、事故物件「かもしれない」物件について理解を深めておきましょう。

事故物件の見分け方には、4つのポイントがあります。

周囲の家賃相場と比較して安すぎないか

定期借家が事故物件である場合、周囲の家賃相場と比較して格安になっている傾向があります。事故物件は、同じエリアにある物件の相場よりも3〜5割ほど安くなっているケースがほとんどです。

もし周辺の家賃相場と比べて家賃が安すぎると感じた場合は、該当の物件は避けたほうが無難でしょう。住みたいエリアの目星がある方は、物件探しを始める前にエリアの家賃相場を調べておいてください。

定期借家かどうか

事故物件かどうかを見極めるには、定期借家であるかも確認することをおすすめします。先述した通り、定期借家は事故物件の告知義務をなくすために利用されるケースがあります。

もちろん定期借家だからといってすべてが事故物件だということではありませんが、見極めのポイントの一つになることは確かです。定期借家の物件が気になる方は、必ず過去の事柄について不動産業者にチェックするとよいでしょう。

物件名が変わっていないか

事故物件となると、物件名が変更されているケースもあります。しかし、なかには物件の価値をより高めるためにおしゃれな物件名に変える場合もあります。

事故物件か否か不安な場合は、物件名が変更されていれば変更の理由を不動産業者に聞いてみると良いかもしれません。物件の名前が変わっている理由の一つには、事件や事故の噂やネットの情報を風化させる狙いがあります。

事故物件の情報サイトに掲載されていないか

事故物件の情報サイトをのぞくこともおすすめです。サイトには、全国の事故物件の情報が掲載しています。もし該当の物件が事故物件であれば、情報サイトに掲載されている可能性もあります。

しかし、もし掲載されていたとしても参考程度に留めましょう。事故物件の情報サイトに掲載している内容が、すべて本当であるとは限りません。サイトの情報は鵜呑みにするのではなく、不動産業者や近隣の住民などに直接確認してみましょう。

物件情報サイトでよく見受けられる項目について

物件情報サイトを見ていると、まれに「告知事項あり」や「心理的瑕疵」という言葉を目にするかもしれません。

物件情報サイトでよく見られる項目にはどのような意味があるのでしょうか。それぞれの意味を深掘りし、物件選びの参考にしましょう。

告知事項ありとは

物件情報サイトにおける「告知義務あり」とは、不動産の売主や業者に課されている義務のことです。たとえば、自殺や殺人などの事件・事故があったとなれば、売主や業者は必ず借主や買主に伝えなければならないのです。

不動産業界には、告知の必要がない場合として「事件・事故発生から5~10年が経過したとき」「事故物件になってから2人目以降の入居者」といったルールを設けている会社もあります。しかし告知義務には決まった定めがないため、ルールは業者ごとに異なるのが実態です。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、事件や事故によって物件の買主や借主の心理にマイナスの影響を与えることを指します。心理的瑕疵についての明確な基準はありません。

一般的に心理的瑕疵に含まれるのは、自殺や他殺、事故死、孤独死です。さらに物件の近くに指定暴力団構成員などが住んでいること、墓地が立地していることも含まれます。近隣に騒がしい施設などが立地していることも心理的瑕疵として判断されるでしょう。

不動産業者は心理的瑕疵を知りながら告知義務を怠ると、責任を問われるケースがあります。

まとめ

誤解されてしまうこともありますが、定期借家の多くが事故物件というわけではありません。

事故物件への入居を避けたい方は不動産業者への確認だけでなく、自分自身の見極める目や知識も重要となります。

少しでも「怪しい」「疑わしい」と感じたら、避けたほうがよいかもしれません。自分だけでは判断できないという場合は、不動産業者に事故物件かどうかを確認してみましょう。

自殺物件は売却できる?売却するときの注意点は?

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所有する物件で自殺が起こり、事故物件となってしまったときには「一刻も早く手放したい」「可能な限り一般の物件と近い相場で売却したい」など、売却に関して悩まれるオーナー様がほとんどです。

「そもそも自殺物件は売れるのか?」と、不安な思いをされるかもしれません。
しかし、結論からお伝えすると自殺が発生した物件でも売却は可能です。

たしかに、一般的な物件と比べて売却しづらくなることは事実ですが、事故物件を専門に取り扱う業者に買い取りを依頼すれば、スムーズな売却を実現できます。

今回は、自殺物件と自殺物件を売却する際の注意点、業者選びのポイントなどを紹介いたします。

自殺物件とは

自殺物件とは、いわゆる事故物件に含まれます。事故物件に含まれるケースは自殺や他殺、孤独死のほか、嫌悪されるような施設などが近隣に立地しているなどさまざまです。

そうした事故物件のなかでも、自殺があった物件を「自殺物件」と呼びます。

自殺物件は心理的瑕疵物件として、買主や借主の意思にマイナスの影響を与える物件とされています。物件の売買の前に、自殺者の体液や汚物、異臭などを特殊清掃でクリーンにすることが必要です。

そうした特殊な物件のため、通常の不動産業者に清掃や売買を相談してしまうと、清掃や消臭が不完全で自殺の痕跡が残り続けてしまう可能性があります。

自殺物件は売却できるのか

冒頭でお伝えしたとおり、自殺物件の売却は可能です。しかし、通常の不動産業者を相手にした売却は難しいため、事故物件やいわく付き物件を専門に取り扱う業者に売却を相談しましょう。

さらに、専門の業者でも実績がきちんと伴っていなければ、必要以上に低い価格で売却することになるリスクもあります。自殺物件をできるだけ高く売却したいという方は、売却する際の注意点を踏まえる必要があるでしょう。

また、自殺物件という事実を隠して売却することは許されません。売却する場合は、あらかじめ自殺物件である旨を業者に伝えてください。

もし事実を隠して売却の手続きを進めると、告知義務違反に問われるので気をつけましょう。

自殺物件を売却するときの注意点

自殺物件の売却には、いくつかの注意点があります。注意点を知らなれば自殺物件の売却が難しくなるため、きちんと頭に入れておきましょう。

売却時の価格は通常の物件よりも安くなる

自殺物件を売却する場合、売却時の価格は通常の物件よりも安価になります。
一般的には、通常の相場よりも3〜5割ほど安くなる傾向があるでしょう。

自殺があったという事実は物件に何も付加価値を与えないばかりか、買い手にとってマイナス要素になるため通常の相場よりもかなり安くなってしまいます。

しかし事故物件において、自殺の場合はほかの心理的瑕疵よりも程度が軽いと判断されることもあります。たとえば首吊り自殺では、孤独死などに比べると部屋の汚染が少なく済むことが多く、最小限の価格下落に抑えられる可能性もあるのです。

とはいえ、自殺物件では特殊清掃やリフォームの費用がかかるため、どうしても売主の費用的負担は大きくなってしまいます。

買主・借主に自殺があったことを告知する必要がある

自殺物件を売却するときは、必ず買主や借主に自殺があった事実を告知しましょう。自殺に関わらず、物件に欠陥や瑕疵があれば、売主は事実を伝える責任があります。

自殺物件を売却する際、手続き上において買主や借主に事実を隠せません。もし隠して売却した場合は告知義務違反となり、トラブルの原因となります。

自殺物件における告知義務の期間に明確な決まりはありません。過去の判例などから考えておよそ7年程度と考えることができます。しかし過去には50年以上前の殺人事件が心理的瑕疵と認められたケースもあるため、時効は「ないようなもの」ととらえておく方が安全です。

不動産会社では買い取ってもらえない可能性がある

自殺物件は売却できますが、それは専門の業者を相手にした場合です。通常の不動産業者では、自殺物件を売却するのは難しいでしょう。

「問題のある物件を買い取ってもらえない」と悩む方の多くは、通常の不動産業者に売却の相談をしているかもしれません。事故物件をはじめ自殺物件を専門に取り扱う業者に相談して、スムーズな手続きのもと売却してもらいましょう。

大手不動産業者であっても自殺物件の買い取りを断ることは珍しくありません。自殺物件の取り扱い自体を行っていないところもあるからです。そのため、売却を検討するときは事故物件を専門として取り扱う業者に相談することをおすすめします。

自殺物件を売却するなら訳あり物件買い取り専門業者がおすすめ

自殺物件を売却する場合は、訳あり物件買い取り専門業者を検討しましょう。通常の不動産会社では断られた自殺物件も買い取ってもらえる可能性があります。

ここで、なぜ訳あり物件買い取り専門業者に相談すべきなのか、その理由を紹介します。

自殺物件でも買い取ってもらえる

訳あり物件買い取り専門業者であれば、自殺物件でも買い取ってもらえる可能性は非常に高くなります。とくに、できるだけ高額で売却したい方には、訳あり物件買い取り専門業者への売却がおすすめです。

訳あり物件買い取り専門業者は、告知義務を含む特殊な売却方法や自殺物件を買い取った後の詳細な使い道を熟知しています。自殺物件でも有効活用するノウハウに長けているため、比較的高い価格での買い取りが可能となっているのです。

事故物件などに関する実績が豊富なため、トラブルのないスムーズな売却が実現するはずです。

周囲に知られず売却できる

周囲に知られずに売却したい方は、仲介ではなく買い取りを検討しましょう。訳あり物件買い取り専門業者を選ぶと、近所や知り合いなどの周囲に知られることなく自殺物件を売却できます。

仲介の場合は購入者を募らなければならず、どうしても物件の宣伝が必要になります。インターネットやチラシなどにも掲載されるため、周囲に知られる確率がとても高くなるのです。

その点で訳あり物件買い取り専門業者への売却は、業者が直接物件を買い取ってくれるため宣伝の必要はなく、周囲に売却が知られることがありません。

すぐに現金化できる

訳あり物件買い取り専門業者に自殺物件を売却すると、すぐに現金化できるメリットもあります。

自殺物件を所有する方のなかには「いち早く物件を手放して現金化したい」といった方も多いでしょう。

訳あり物件買い取り専門業者に買い取りを依頼すれば、早めに物件を売却できるだけでなく、希望する価格での現金をスピーディーに受け取れるでしょう。専門業者のなかには、最短で即日に現金化してくれるところもあります。

特殊清掃や遺品整理、税金の問題など、事故物件の売却において必要なことをすべて相談できる業者もいるため、諦めずに信頼できる業者を探しましょう。

理由4:買い取り後のトラブルの責任を負わずに済む

自殺物件を訳あり物件買い取り専門業者に売却すると、買い取り後にトラブルがあったとしても責任を負わなくてよいメリットがあります。

たとえば仲介業者を利用すると、売却後に物件に不具合などが発見すれば責任を問われてしまいます。最悪の場合、買主から損害賠償を請求される恐れもあるのです。

しかし、一定の手続きを踏んだうえで訳あり物件買い取り専門業者へ売却すれば、売却後にトラブルがあっても責任を追求されることはありません。トラブルに怯えることはなくなるため、精神的な負担も軽くなるでしょう。

まとめ

自殺物件であっても売却はできます。しかし売却する際は、通常の不動産業者ではなく、訳あり物件買い取り専門業者の利用をおすすめします。

訳あり物件買い取り専門業者であれば、希望する価格での売却が叶うだけでなくさまざまな負担が軽くなるメリットがあります。自殺物件の売却を検討している方は、売却時の注意点を踏まえ、スムーズに取引ができるように自身でも情報や知識を蓄えておきましょう。

再建築不可物件を買い取りするメリットとデメリットを紹介

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物件や土地を探していると、再建築不可物件をよく目にする機会が増えるでしょう。再建築不可物件は相場よりも安くなっているため、買い取りを検討している方も多いかもしれません。

しかし再建築不可物件は必ず知っておきたいメリット・デメリットがあります。メリットとデメリットについて詳しく知ることで、ご自身にとって「買い」の物件かを判断できるでしょう。

本記事では再建築不可物件の基本をはじめ、買い取りをするメリットとデメリットを解説いたします。さらに買い取りするときのコツも紹介します。

再建築不可物件を買い取りするメリット

再建築不可物件とは、その名のとおり更地にすると新たに家を建てられない物件を指しています。もともと家が建っていたとしても、新たな家を建て直すことはできません。

再建築不可物件は都市計画区域と準都市計画区域で定められており「幅員4m以上の道路に建物の敷地が2m以上接している」という基準に満たないときに該当します。つまり、「敷地が道路と接していない」「敷地に面する道路の幅が2m以下」といった場合です。

道路の幅が狭いと救急車や消防車などの緊急車両が入れなくなるため、安全性確保の視点から家を新たに建てられません。注意したいのは「道路」とは建築基準法上で道路とみなされたものだけを指し、私道は除外されることです。

一見して「新たに家を建てられない」という点でデメリットが大きく感じやすい再建築物件ですが、取得の目的によってはメリットの方が大きくなります。では、再建築不可物件を買い取りするメリットとはどのようなものなのでしょうか。詳しく確認していきましょう。

一般的な物件より安い価格で購入できる

再建築不可物件を買い取りするメリットとしてまず挙げられるのは、一般的な物件より安い価格で購入できることです。再建築物件は基本的に増改築もできないため、買い手はなかなか付きにくい傾向があります。

敷地内に車も入らないため、再建築不可物件は同じエリアの相場の半分ほどで買い取れるケースが多いでしょう。住みたいエリアがあるものの、土地の価格帯から諦めていた方は、再建築不可物件を視野に入れてみてください。

税金対策になる

再建築不可物件は固定資産税が安くなることもメリットといえます。不動産を所有していれば発生する固定資産税ですが、新築よりも中古物件の方が安くなります。

さらに中古物件のなかでも、再建築不可物件は建物の価値が低いと判断されるため、ほかの不動産と比較して固定資産税が安くなるのです。

相続税対策を考慮すると、再建築不可物件の購入は選択肢として検討しておきたいところです。

私有地を広げられる

再建築不可物件の買い取りによって、私有地を広げられるチャンスです。隣地を持っている、もしくは隣地に住んでいる方は、相場より低コストで土地の拡大が可能となります。

価格は再建築不可物件の所有者に任せられますが、相場は周囲の6~7割程度と考えてよいでしょう。

不動産投資に向いている

再建築不可物件は不動産投資に向いています。取得費用が安いことから利回りがよく、不動産投資のために買い取りを検討する方もいるほどです。なかには、再建築不可物件を安く購入した後に必要なリフォームを実施し、賃貸物件として新たな収入を得る方もいます。

再建築不可物件とはいえ、家賃設定を特別低く設定する必要はありません。周辺のエリアと同じ相場の家賃を設定できるため、家賃収入の面から考えても利回りはよいといえるでしょう。

再建築不可物件を買い取りするデメリット

再建築不可物件を買い取りするメリットを紹介してきましたが、続いてデメリットを見ていきましょう。メリットとデメリットを照らし合わせ、再建築不可物件を買い取りするかどうかを検討してみてください。

建て替えられない

先述したように、再建築不可物件は建て替えられません。そのため、一度は気に入って買い取りした物件であっても、建て替えが必要になった場合、同じ土地に住み続けられないデメリットがあるのです。

たとえば、再建築不可物件の老朽化が進んでいるケースでは、更地にするほかありません。そのため、再建築不可物件を一度取り壊した場合、駐車場や資材置き場として再利用する方もいます。

再建築不可物件を建て替えられずとも利用し続ける方法はありますが、用途が限定されてしまうことも使い勝手の悪さにつながっています。それでも立て替えたい場合は、隣地を新たに購入する必要があるでしょう。したがって、建て替えにさらなる費用がかさんでしまう恐れもあります。

大規模な改築や増築、修繕が行えない

再建築不可物件は建て替えできませんが、さらに床面積が10㎡以上増えるような大規模な改築や増築もできません。

しかし「どうしてもこの土地に住みたい」「この物件を諦めるのは惜しい」といった場合には「セットバック」または「隣接した土地を購入する」という選択肢もあります。

セットバックは敷地と隣接した道路の幅員が狭い場合に使える方法で、道路幅が足りないぶん敷地を後退させ、4mを確保します。セットバックは消防車などが通行できるように行うため、通行の妨げとなるフェンスや塀の設置ができないことに注意しましょう。セットバックした部分の土地は、あくまでも道路としての利用に制限されます。

セットバックにかかる費用はおよそ30~80万円となりますが、自治体の補助が受けられる場合もあるため、補助制度の有無を確認しておきましょう。たとえば横浜市では、次のような補助金が用意されています。

【後退用地等の舗装】
舗装面積1㎡につき12,000円

【整備支障物件の除去】
塀:見付面積1㎡につき3,000円
門柱:1本につき8,000円
門扉:1組につき5,000円
給配管・ガス管・電柱など:除去に要する額(上限250,000円)

【設備支障物件の移設】
塀:見付面積1㎡につき14,000円
門柱:1本につき146,000円
門扉:1組につき123,000円
給配管・ガス管・電柱など:移設に要する額(上限250,000円)

【擁壁の除去】
擁壁(背面土を含む):見付面積1㎡につき11,000円

【擁壁の築造】
擁壁:見付面積1㎡につき65,000円

【道路状整備】
側溝の移設(舗装を含む):整備間口の長さ1mにつき55,000円
道路内の桝の移設:1カ所につき162,000円

【電柱移設奨励金】
移設した電柱1本につき20,000円

出典:横浜市・狭あい道路拡幅整備事業について・補助金一覧表 

またセットバック後はとくに手続きをしなければ所有権は土地の所有者のままですが、道路として所有者以外も使用することで資産価値がなくなるため、自治体に申し出ることで固定資産税の非課税対象となります。

隣接した土地が売りに出されている場合には、隣接地を購入する方法も検討できます。隣接地が道路と接している面積が2m以上あれば、セットバックをする必要もありません。

また、再建築不可物件の敷地と隣接地の一部を合わせて道路に面する間口が2mとなる場合や、隣接地を借り受けた場合にも増改築は可能となります。

住宅ローンを組めないことが多い

再建築不可物件を買い取りする際に注意したいのが、住宅ローンを組めないケースが多いことです。

基本的に融資する側は、購入する物件を担保にお金を貸し出しますが、再建築不可物件の場合は「担保としての価値が低い」と判断されてしまいます。

そのため審査に通りにくくなり、住宅ローンが組めないケースが多くなるのです。もし借り入れが叶ったとしても、金利が高くなる恐れもあるので気をつけましょう。再建築不可物件の買い取りには、ある程度の経済的余裕があるかどうかも重要なポイントとなります。

道路が狭く使い勝手が悪い

再建築不可物件は土地が道路に接していない、接していても接道幅が2m未満であるということから、生活するうえで不便に思うことはいくつかあるでしょう。

たとえば、道路に接していない土地であるがゆえに、周辺に高い建物が立ってしまえば日当たりが悪くなります。また、自宅に帰るときに他人の土地を通らなければならないなど、プライバシーの問題にも深く関わってくるかもしれません。

道路の狭さから、緊急車両が通りにくいデメリットもあるでしょう。とくに持病を抱えている方や、高齢者と同居している場合には、慎重に検討する必要があります。

再建築不可物件を買い取りする際のコツ

ここまで再建築不可物件を買い取りするメリットやデメリットを見てきましたが、両方を把握したうえで購入したいという方は、買い取りのコツを押さえておきましょう。

建物の状態に問題はないか

再建築不可物件を買い取りするときは、建物の状態に問題はないかを必ず見極めてから購入を検討しましょう。ほとんどの再建築不可物件は老朽化が進んでおり、建築基準法を満たしていないものです。

そのため、購入した後に建物の古さから暮らしにネガティブな影響をもたらすことも考えられます。たとえば雨漏りや建物の老朽化など、購入前に建物の状態をチェックしてください。

建物の確認には、ホームインスペクションを利用するとよいでしょう。

容積率・建ぺい率に問題はないか

建物の状態のほかには、容積率・建ぺい率に問題はないかも確認しましょう。建築基準法を満たしていない再建築不可物件のなかには、容積率・建ぺい率もクリアしていない物件もあります。

建築基準法を満たすためにリフォームしたとしても、減築が必須となるので家が狭くなるのを考慮しておくべきです。容積率・建ぺい率をチェックするために、売主からは検査済証や台帳記載事項証明書を提示してもらいましょう。

日当たりや風通しに問題はないか

最後に、日当たりや風通しに問題はないかも確認してください。再建築不可物件は日当たりや風通しが悪いケースが多く、実際に暮らしてからストレスを抱えるケースは後を絶ちません。

日当たりや風通しが悪くなると、換気や乾燥の質の低下、室内の湿度上昇を招きます。そのため、シロアリやカビが発生しやすくなり、暮らしの快適性が失われる恐れもあるでしょう。

再建築不可物件を買い取りするときは、日当たりや風通しも検討材料の一つに加えることをおすすめします。

まとめ

再建築不可物件にはデメリットもありますが、取得の目的によってはメリットが大きくなる可能性があります。取得費用を大幅に下げられるのは大きなメリットです。費用の問題から諦めていたエリアも、再建築不可物件なら検討の対象となる可能性もあるでしょう。

購入を前向きに検討したい方は、再建築不可物件を買い取りする際のコツを参考に物件を探してみてください。

事故物件のリフォーム費用はいくら必要?リフォーム箇所別に解説

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事故物件のリフォーム費用

 

所有する物件が事故物件となってしまった場合、どのように対応すべきか迷う方はたくさんいるのではないでしょうか。とくに、事故物のリフォームする場合の費用について心配事は絶えないでしょう。

本記事では、事故物件のリフォームにかかる費用を相場について紹介いたします。さらにリフォームを依頼する際にするべきことや、業者選びのポイントもチェックしていきましょう。

事故物件に該当するケースとは

事故物件とは、主に過去に事件や事故などで人が亡くなった物件を指します。

一般的に、事故物件は「殺人事件や自殺、孤独死が起きた物件」というイメージがあるかもしれません。しかし、事故物件に含まれるのは人が亡くなった物件以外にもあり、たとえば近隣に指定暴力団組織の拠点や、お墓が立地しているケースも事故物件とみなされます。

さらに、過去に水害や火災があった、火葬場やゴミ処理施設などが近隣にあるといった理由でも、事故物件に該当する場合があるのです。

人が亡くなった事故物件は心理的瑕疵物件、近隣に嫌悪されるような条件がある事故物件は物理的瑕疵物件と呼ばれています。また物理的瑕疵物件には、雨漏りやシロアリ被害などの建物の欠陥も含まれます。

事故物件のリフォームにかかる費用の相場

事故物件をリフォームする場合、ある程度の費用がかかります。
ここでは、主に心理的瑕疵にあたる事故物件のリフォームについて紹介しますが、相場はリフォームする箇所によって異なります。

そこで内装、そして水回りのリフォームに分けて、それぞれの相場を見ていきましょう。

内装リフォーム

血液・体液が壁や床についてしまっているケースは、事故物件では珍しくありません。染み付いた血液や体液を取り去るには、クロスやフローリングの全面的な張り替えが必要です。

相場は1㎡あたりで考えると、クロスの張り替えは約1,000〜2,000円、フローリングの張り替えは既存のフローリングの撤去費用を含めて約10,000〜15,000円程度となっています。

フローリングは無垢材フローリングか複合フローリングか、全面張替えか上部のみか、などの条件よって価格が異なります。

クッションフロアであれば、1㎡の張り替えは約2,000〜4,500円となるでしょう。

また、畳の張り替えは畳の素材・グレードによって大きく価格が異なり、1畳あたり約8,000〜20,000円程度が目安となります。

トイレや浴室など水回りのリフォーム

トイレをリフォームする際に、費用に影響を与える度合いが高いのが便器です。

最新のタンクレストイレに変えるのは便器代だけで50万円以上かかることもありますが、型落ちの様式トイレであれば30,000~20万円(グレードにより異なる)程度となります。

トイレのクロス張り替えは面積が少ないため25,000~45,000円程度で収まることが多く、床材の張り替えも同様の理由で1~60,000円程度となっています。

便器や内装のリフォームに工事費を合わせると、安く抑えても約20〜30万円となります。さらに、水回りのリフォームでは、廃材の処分にかかる費用が別途かかる場合があるので注意しましょう。

浴室リフォームでは、ユニットバスをまるごと入れ替える場合、工事費込みでおよそ50〜150万円となります。在来工法の浴室からユニットバスに変更する場合には、少し価格が上がりおよそ60~150万円がかかります。

事故物件のリフォームを依頼する際に行うべきこと

事故物件は「リフォームを依頼すればそれでOK」と考えられがちですが、リフォームを依頼するときにするべきことがあります。依頼する際のマナーやポイントを把握しておきましょう。

特殊清掃を行う

事故物件のリフォームを実施する前には、特殊清掃が必要です。

特殊清掃は、事故物件のリフォーム前に済ませておく必要があることは覚えておきましょう。事故物件は、事件や事故があった場所に血液や体液などが染み付いているケースがほとんどです。

リフォーム業者の役割は部屋の修繕で、特殊清掃の業務は含まれていません。そのため、リフォームの前に特殊清掃にて、スムーズに物件を原状回復できるようにするのが大切です。

特殊清掃は血液や体液をきれいに取り去ってくれるため、とくに遺体の発見が遅れたときには必須といえます。

事故物件であることを伝える

業者に依頼する際は、事故物件であることをきちんと伝えるようにしましょう。

事実を隠したまま依頼すると、業者とのトラブルにつながりかねません。最悪の場合は契約違反として責任を問われる恐れもあるでしょう。

また、特殊清掃が済んだ後だとしても、必ず事実を伝えるようにしてください。うまく隠せた場合でも、近隣から住人から事故物件であることを業者が知ることもあります。リフォーム業者には、正直に事実を伝えたうえで依頼するようにしましょう。

リフォーム業者選びのポイント

事故物件のリフォームしてくれる業者を選ぶときにはポイントがあります。

4つのポイントを紹介しますので、よりよい業者選びができるように参考として役立ててください。

事故物件を引き受けてくれる業者かを確認

リフォーム業者を依頼するときは、事故物件を引き受けてくれるかどうかを確認しましょう。

ポイントは、はじめに事故物件の事実を伝えることです。確認作業すると、事故物件であることを正直に伝えたことにもなります。

しかし、業者のなかには事故物件を理由に、リフォームを断るところもあるのは事実です。相談時に特殊清掃は完了している旨を伝えることで安心してもらえる場合もあるので、早めに伝えるとよいでしょう。

事故物件の痕跡がほとんどないとわかれば、依頼を引き受けてくれる業者が見つかりやすくなるはずです。

実績が豊富かを確認

実績があるかどうかも、リフォーム業者選びのポイントになります。実績はホームページや口コミでも調べられるケースもありますが、直接電話やメールで問い合わせてみてもよいでしょう。

リフォーム後の仕上がりも想像しやすいので、過去におけるリフォームの施工事例も掲載されていればチェックしてみてください。リフォーム業者のなかには、事故物件の実績が豊富なところもあります。

実績のある業者の場合、遺品整理や特殊清掃も担ってくれるところもあるのです。リフォーム前の作業にかかる手間が省けるため、とてもラクに手続きを進められるでしょう。

費用の内訳を明示してくれるかを確認

リフォーム業者に依頼する場合は、費用の内訳を明示してくれるかをチェックしましょう。

リフォームでトラブルになりやすい事柄は、追加工事によって見積もりよりも費用が跳ね上がるケースです。

トラブルの原因には業者が現場を確認せずに見積もりし、最終的な費用が当初と大きく異なってしまうことが挙げられます。トラブルを避けるためにも、現場を確認したうえで見積もりを提示してくれる業者を選びましょう。

また、見積もりには、事故の状況や築年数に応じて必要な工事の提案、そして費用の内訳を伝えてくれる業者を選んでください。

相見積もりを了承してくれるかを確認

リフォーム費用の負担をできるだけ抑えるためには、1社のみのではなく複数業者からの見積もりをもらうことが大切です。

相場を知ったうえで費用を比較検討できるため、値引き交渉もうまくいきやすくなります。さらに、相見積もりをすることで割高な費用を請求されることも防げるでしょう。

相見積もりをする際は、業者に依頼する際に相見積もりをしてよいかどうかを必ず確認してください。相見積もりは業者から了承された場合に実施するようにしましょう。

まとめ

事故物件においてリフォームの相場は、場所によっても大きく異なります。内装でいえば、選ぶ素材によっても相場は全く異なるため、予算は余裕をもって用意したほうがよいかもしれません。

また、あらかじめ特殊清掃を実施しておくことは、事故物件のリフォームする際のマナーです。特殊清掃をすればリフォームを引き受けてくれる業者も増えるでしょう。

しかし「リフォーム業者選びで難航するのはイヤだ」「すでに断られてしまった」といった場合には、訳あり物件の取り扱い経験が豊富にあるアウトレット不動産にご相談ください。

アウトレット不動産は、事故物件や特殊物件の取り扱いを専門とする物件買い取り専門業者です。
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新築でも事故物件になる?特徴や判断方法を解説!

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不動産売買において注意したいことのひとつに、事故物件の有無が挙げられます。

事故物件と聞くと、中古住宅や賃貸物件の不動産情報で記載される情報というイメージが大きいですが、実は新築住宅でも事故物件になりうる可能性はあります。

そこで、本記事では新築でも事故物件になる場合について、事故物件の特徴と判断ポイントをご紹介します。

事故物件とは?

最近はテレビやインターネットなどで事故物件を取り上げられることが増えており、一度は耳にしたことがあるという方も多いかもしれません。しかし「事故物件とはなにか?」と問われると具体的な定義というのはわからない方も多いはずです。

事故物件とは、主に入居者が何かしらの原因で死亡した物件のことをいい、物件に欠点があることから瑕疵物件とも呼ばれています。

事故物件に該当する瑕疵の種類はさまざまで、思わぬかたちで事故物件となってしまうケースも存在します。そこで、まずは事故物件の特徴と種類、不動産売買における告知事項について詳しく解説します。

事故物件の特徴

中古住宅や賃貸物件に限らず、自殺や殺人事件、火災などの事故により室内外で死者が出た物件のことを事故物件といいます。

事故物件には明確な定義はありませんが「室内で無理心中があった」「放火で住人が死亡した」などといったいわく付きの物件は、一般的に事故物件として扱われます。

このような過去に誰かが死亡した物件は、その物件に住む人にとって心理的抵抗を生じる恐れがあることから、心理的瑕疵物件とも呼ばれています。

なお、入居者が亡くなった理由が自然死であった場合は、自然に起こる事象として事故物件扱いにはなりませんが、特殊清掃を要する凄惨な孤独死現場となった物件などは心理的瑕疵ありとして事故物件扱いになることがあります。

瑕疵の種類

瑕疵とは物件に欠陥があるという意味で、事故物件には借主や買主にとって心理的抵抗がある「心理的瑕疵」と、周辺環境の問題が起因する「環境的瑕疵」の2種類があります。

心理的瑕疵物件では、自殺や他殺などによって死者が出た物件、建物自体に致命的な欠陥がある物件、建物を建てるうえで土地に問題がある物件などが例として挙げられます。

一方で、環境的瑕疵物件は物件の周辺環境に問題があることをいい、近隣に暴力団の事務所がある、廃棄物処理場や葬儀場がある、日照や眺望が阻害されているなどのケースが例として挙げられます。

事故物件の売買では告知が必要

さまざまな理由により事故物件と判断された物件の売買においては、不動産会社はその事実を告知する義務が宅地建物取引業法によって定められています。

事故物件の告知内容は、不動産情報の備考欄に「告知事項あり」もしくは「心理的瑕疵あり」などと表記することと、契約者に対し告知することが挙げられます。

ただし、事故物件を告知する期間については不動産会社の判断に任せる部分が大きく、一般的には事件後新たに入居する人のみに告知されるケースがほとんどです。

新築で事故物件になるケースと見分け方

建物や部屋だけでなく、土地などに瑕疵がある場合も事故物件に該当することから、新築住宅でも事故物件になる可能性はあります。新築住宅の購入は人生の一大イベントとなるため、後から実は重大な欠陥があったと分かるのは避けたいものです。

そこで、新築住宅でも事故物件になるケースを踏まえて、事故物件の見分け方について解説します。

新築前に心理的瑕疵があった

新築でも事故物件として扱われるケースには、新築住宅を建てる際に解体した家が事故物件だった場合が挙げられます。

家を解体し取り壊すことによって物理的な瑕疵はなくなるものの、その場所で殺人事件などが起きた忌まわしい過去は消せません。家を取り壊したとしても、人が亡くなった場所に新たに住むことに対して不快な気持ちを持つ方は多くいるため、新築でも「心理的瑕疵あり」として告知義務が生じます。

心理的瑕疵に含まれず事故物件にならないケース

一見すると新築でも事故物件だと判断されそうな内容であっても、実は事件物件にならないケースもあります。

それは、建設中に作業員が死亡する事故があった場合や、隣の土地が事故物件だった場合です。

まず、建設中の死亡事故についてですが、このようなケースでは建物が完成する前に起きたことと、故意による事故ではないことを考慮し、通常物件として扱われることがほとんどです。

また、隣の土地が事故物件であった場合も、売地で誰かが死亡するような事件が起きていなければ告知義務はなく、心理的瑕疵に含まれないと判断されるのが一般的です。

「告知事項あり」の記載があるかで見分ける

新築でも事故物件になりうる可能性は少なからずあるため、万が一でもそのような物件には出会いたくないという方は、不動産情報の備考欄に「告知事項あり」の記載があるかどうかを確認することが肝心です。

事故物件と判断された物件は中古・新築に関わらず告知義務があるため、「告知事項あり」と記載があればそれは事故物件ということになります。

事故物件を購入するメリット

殺人事件や異臭騒ぎとなった病死現場など、いわく付きとも呼ばれる事故物件は心霊的な噂が絶えなかったり、居住するうえで心理的な抵抗感があったりと忌み嫌われることが多いです。

そのため、事故物件を購入することはデメリットしかないと思われがちですが、実は事故物件を購入するメリットもあります。

相場より安く購入しやすい

事故物件は居住者にとって心理的な不安がある物件となるため、一般的な相場よりも安い価格で購入することができます。

そのため、物件の価格が高くなりがちな周辺環境のよい人気の居住エリアなどでも、事故物件なら安く購入しやすいというメリットがあります。

不動産投資に活用できる

事故物件は相場よりも安く購入しやすいため、そのメリットを活かして不動産投資に活用すれば、高い利回りを期待することもできます。

たとえば、最寄り駅が近く周囲にスーパーなどの生活に便利な施設が整っている土地であれば、きちんとリフォームなどで室内を復元すれば、周辺の相場と大差ない家賃収入を得ることも可能です。

事故物件を所有するデメリット

事故物件を購入するメリットはある一方で、事故物件に対してネガティブな印象を持つ方も多く、事故物件を所有するデメリットはどうしても多くあります。

ただし、事故物件を所有するデメリットは、視点を変えることで解消できることもあります。

売却価格が安くなりやすい

事故物件と聞くと「気持ち悪い」「怖い」「住みたくない」といった心理的な抵抗感をもつ人は多くいます。そのため、事故物件を売却する際は一般的な不動産の相場よりも安い価格になりやすく、せっかく所有している不動産が希望の価格で売れない、というデメリットにつながります。

しかし、不動産会社のなかには事故物件を専門として扱う会社もあるため、そのような専門業者に依頼すれば、適正価格で買い取りをしてもらえるケースもあります。

売れにくい

事故物件を所有するデメリットには、売却時の価格が安いということだけでなく、事故物件であるがゆえに物件そのものが売れにくいということも挙げられます。

一般的な不動産であれば売却にかかる期間は約3~6ヶ月が平均となりますが、事故物件の場合はいつまで経っても売れないということも多くあります。

ただし、事故物件などのワケあり物件を扱う不動産会社に買い取りをしてもらう方法であれば、事故物件であってもスムーズに手放すことができます。

空室リスクがある

自殺や他殺、火災などで住人が死亡する事件が起きた事故物件は、今やインターネットなどで簡単に誰でも調べることができるようになっています。

そうなると、物件に対するよくない噂も簡単に広まりやすく、所有する物件が事故物件になってしまった場合は特に空室リスクが高まりやすくなります。

空室リスクは事故物件である以上どうしても付きまとうものですが「事故物件でも気にしない」という方に絞って物件のよいポイントをしっかり訴求すれば、工夫次第で入居者を集めることもできるでしょう。

また、リフォームやリノベーションにより室内や外観を綺麗にすることで、事件などが起きた現場というイメージを払拭することができれば、入居者を募りやすくなります。

まとめ

新築でも事故物件になる可能性はゼロではなく、過去に起きた事件や周辺環境がもたらす瑕疵によって、思わぬかたちで事故物件になってしまうケースはあります。

そのため、新築住宅を購入する際は、気になる物件に対して告知事項はないかということをよく確認し、事故物件を見分けることが大切です。

もしも住んだ後に事故物件が発覚したなど、事故物件の所有に対し悩みがある場合は、事故物件を専門に扱う業者や不動産会社に相談し、対処方法を教えてもらうのもよいでしょう。

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