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コラム

ゴミ屋敷を高く売却するには?売るときのポイントを紹介!

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不動産売却において頭を悩ます物件のひとつに「ゴミ屋敷」が挙げられます。
ゴミ屋敷とは言葉どおり、ゴミを大量にため込んだ状態の家のことをいいます。

ゴミ屋敷あるいはそれに近い状態の家は、大量のゴミによって室内が汚染されていることが多いため「売却しても、もう希望の価格では売れないのでは…」と、諦めている人もいるかもしれません。

しかしゴミ屋敷であっても、高く売ることは可能です。
この記事では、ゴミ屋敷を高く売却する方法と売却時のポイントを詳しく解説します。

ゴミ屋敷とは

ゴミ屋敷とは建物内外にゴミを大量に溜め込んだ家のことをいいます。

ゴミ屋敷は悪臭や害虫、汚れなどによって不衛生な状態となっていることがほとんどで、近隣から苦情が出ることも少なくありません。そのため、行政が居住者に対しゴミの撤去を求めるケースも見られます。

しかし、ゴミ屋敷の住人の多くはゴミの区別ができない人やゴミが捨てられない人、他者との関わりを拒み生活意欲が低下した状態となるセルフネグレクトであるなど、さまざまな要因からゴミの処分に応じないケースがほとんどです。

その結果、ゴミ屋敷が放置されることにつながっています。

ゴミ屋敷を放置していると?

ゴミ屋敷を放置していると、害虫・害獣が発生し、不衛生な状態となってしまいます。また、放置した期間が長く、害虫・害獣が増えれば家にダメージを与える恐れもあります。

さらに、溜まったゴミが放つ悪臭や家の外にはみ出したゴミなどで、地域に迷惑をかけてしまうこともあるでしょう。

前述したように、ゴミ屋敷の所有者本人が片付けを行えないケースも多くあります。しかしゴミ屋敷をそのまま放置することは、所有者にとってデメリットが多いのです。

ゴミ屋敷を放置するデメリット

とくにゴミ屋敷の住人が高齢者の場合、ゴミ屋敷が深刻化すると自分で片づけることが難しくなり、ますますゴミ屋敷の状態は悪化していきます。

部屋に積みあがったゴミが倒壊する、何かの拍子にゴミに火がつき火災になるなどの理由で、ゴミ屋敷が住人の孤独死を招いてしまうこともあります。住人が認知症や若年性アルツハイマー、セルフネグレクトなどの問題を抱えていれば、よりリスクは高まるでしょう。

もしもゴミ屋敷を放置したことで住人が孤独死してしまったら、最悪のケースとしてゴミ屋敷という問題に加え事故物件にもなってしまう可能性も考えられます。

そうなると、ますますゴミ屋敷の資産価値は下がる一方です。

ゴミ屋敷を売却する方法

通常の不動産売却と比べ、ゴミ屋敷は売れにくいという印象をもつ方も多いかもしれません。しかし、ゴミ屋敷でもいくつかのポイントを押さえればスムーズに売却することは可能です。

買取と仲介

ゴミ屋敷の売却方法には、主に買取と仲介の2種類の方法があります。

買取とは直接不動産会社に物件を買い取ってもらう方法で、仲介とは不動産会社を通して物件を宣伝し購入者を探してもらう方法になります。

通常物件の売却であれば仲介が一般的となりますが、ゴミ屋敷の場合は買取での売却がおすすめです。仲介でゴミ屋敷の買い手を探すには、現状のままだと売れないことがほとんどで、ゴミの処分はもちろん室内リフォームなどが必須となり、手間や費用がかかってしまうからです。

一方で、買取ならゴミがある状態でも家を買取してくれる不動産会社も多く、売却までの期間も最短で1週間程度とスピーディーな取引が可能です。「ゴミの処分費用が用意できない」「早く売却してしまいたい」という方にとって、確実に早くゴミ屋敷が売れる方法となります。

ゴミの処分はどうする?

ゴミ屋敷の売却方法には、ゴミを処分してから不動産会社に買取をしてもらう方法もあります。

この場合、ゴミを処分する費用や手間はかかりますが、ゴミがある状態よりも買取をしてくれる不動産会社が増えやすいというメリットがあります。

ただし、ゴミを処分することで買取価格に反映されるかというと難しく、あくまでも室内の現状から買取価格が決められることになります。

リフォームは必要?

ゴミ屋敷は室内のあちこちが傷んでいる場合が多いため、修繕やリフォームを行って綺麗な状態に復元をしてから仲介で売却しようと考える方もいます。

しかし、リフォームを行ったとしてもゴミ屋敷であった過去は消せず、仲介で確実に売れる保証はどこにもありません。そのため、リフォームにかかる費用やゴミの処分などの手間を考えると、この方法はやや無理があります。

一方で、不動産会社に買取をしてもらう方法なら、ゴミの処分後に不動産会社が再販にあわせてリフォームを行うため、汚れた状態でも売却は可能です。

戸建てなら解体してから売却という方法も

所有するゴミ屋敷が一戸建ての場合なら、家を解体してから仲介で売却するという方法もあります。

人気の居住エリアなら、ゴミ屋敷の状態では売れなくても更地にしてしまえば「買いたい」という人が現れるかもしれません。ただし、家の解体にはまとまった費用がかかるため、家族や近親者とよく相談する必要はあるでしょう。

ゴミ屋敷の売却費用

不動産の売却にはさまざまな費用が発生しますが、ゴミ屋敷を売却する場合には何に対してどのような費用がかかってくるのでしょうか。

ゴミ処分の費用

ゴミを処分してから不動産会社に買取や仲介で売却する場合は、ゴミの処分費用が発生します。

ゴミの処分費用はゴミの量や部屋の広さなどによっても変わりますが、専門業者に依頼する場合は一戸建てで約50~60万円、1LDKのマンションで約15万円が相場です。

消毒や解体にかかる費用

ゴミ屋敷はカビやアンモニア臭などの不快な臭いが家に染みついていることが多く、またゴキブリなどの害虫が発生していることも多くあります。そのような場合、ゴミの処分費用に加えて特殊清掃にかかる費用も想定しておかなければなりません。

消臭や消毒にかかる費用は部屋の広さや清掃内容によって変わりますが、大体の相場として1LDKで約13万円以上が目安です。

また、ゴミ屋敷を解体して更地にしてから売却する場合は、解体にかかる費用も用意する必要があります。一般的な一軒家の解体費用としては、30坪の木造住宅に対し約120~180万円が相場となります。

ゴミ屋敷の売却価格を高値にするポイント

ゴミ屋敷は安い価格でしか売れないと思われがちですが、売却方法や買取先によっては一般的な相場と変わらない価格で売却することが可能です。

そこで、以下ではゴミ屋敷を高値で売却する際のポイントについて解説します。

専門業者に買取してもらう

スムーズな取引ができる不動産買取は、ゴミ屋敷を手放す方法としてはベストといえますが、より高値で売却するなら「ワケあり不動産」の買取を専門とする業者に査定を依頼しましょう。

ワケあり不動産の買取を専門としている業者は、独自の再販ルートやノウハウを持っていることを強みとしており、ほかでは買取を断るようなゴミ屋敷でも高値で買取してくれることが多くなっています。その結果、売却価格に期待が持てるのです。

リフォームや解体してから売却する

ゴミ屋敷のままでは売れない物件も、リフォームや解体をしてゴミ屋敷のイメージを払拭することができれば、仲介にて高値で売却することは可能です。

とくに、駅から近く周辺環境がよい物件であれば「キレイになっているのなら買いたい」という方が現れることも少なくなく、地域の相場かそれ以上の価格で売却できる可能性もあるでしょう。

ゴミ屋敷を売却する流れ

実際にゴミ屋敷を売却することになったら、どのような流れで売却を進めていけばよいのでしょうか。ゴミ屋敷の売却から引き渡しまでの具体的な流れは以下となります。

業者に相談のうえで、ゴミ処理など通常物件に近づける

ゴミ屋敷の売却する際は、まずは不動産会社や専門業者などとゴミの処分方法や売却方法を相談します。

現状のまま買取してくれる場合はそのまま買取手続きとなりますが、仲介で売却する場合はゴミの処分や室内の消臭・消毒を行い、通常の物件に近づけます。

業者を通して売りに出して、購入者へ引き渡す

仲介にてゴミ屋敷を売却する場合は、通常物件として宣伝ができる状態になった後に不動産会社を通して物件を売りに出し、購入者を探します。

無事購入者が現れたら、購入者と具体的な交渉を行い、内覧などを行った後に売買契約を締結し、購入者へ物件の引き渡しとなります。

まとめ

全国各地で問題となっているゴミ屋敷は、通常物件と比べて売却までの道のりが困難なことも多くあります。しかし、ゴミ屋敷でも売却のポイントを押さえていればスムーズかつ高値で売却することは可能です。

とくに、ワケあり物件の専門買取業者なら独自の販路によって所有に困る物件も再生するノウハウがあるため、高値買取には期待できます。もしも所有に困っているゴミ屋敷があるなら、この機会にぜひ売却を検討してみてはいかがでしょうか。

お祓いとは?お祓いの方法やご祈祷との違いを解説!

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新居を購入し、いざ引っ越しを控えるとなると、知らない人が住んでいた家に住むことへの抵抗感が生まれる方も少なくありません。

そのような際に行う手段として、家に残る気などを浄化する「お祓い」があります。

そこで記事では、

・住宅購入に関するお祓いの方法
・お祓いの具体的な内容
・祈祷との違い

など、お祓いの疑問について詳しく解説します。

住宅購入したときのお祓いとは?

一般的に住宅購入をしたときに行うお祓いには、「家のお祓い」「厄払い」「車祓い」の3つが挙げられます。

お祓いとは、病気や怪我などにより不運が続いたときに、けがれや厄災を取り除くために行われる行為のことで、古くから神事の一つとして行われてきた風習です。

また、その身に起こった不運に対するお祓いだけでなく、日常的に使用する家や車などを購入した際にも「物に集まった邪気などを清め安全を願う」という意味で、お祓いを行うこともあります。

お祓いの種類

住宅購入にともなって行われるお祓いには、新築住宅の工事に合わせて行う「地鎮祭」「上棟祭」「峻工祭」のほか、家に対するお祓いとして「家祓い」が挙げられます。

地鎮祭とは工事前に安全な工事や家の無事を祈願するため、上棟祭とは工事中に順調に進む工事への感謝と今後の工事と家の無事を祈願するために行うものです。

また竣工祭は、工事完了後に家の発展と安全を祈願するために行われるお祓いです。

一方で家祓いとは、新築・中古を問わず新居の入居前に行うお祓いで、家が背負っている邪気や霊的なものを清め取り除くために行われる神事となります。

お祓いの目的と効果

住宅購入をしたときにお祓いを依頼する方の多くは「新居で安心して生活するため」という目的で行うケースがほとんどです。

とくに中古住宅を購入した場合には、前の住人の気配を気にする方も少なくありません。

住宅自体にトラブルがなくても「気持ちよく入居できるように」とお祓いを依頼する場合が多いです。

お祓いは住宅購入にあたって義務づけられている行事ではありません。

しかし、お祓いをすることによって今後の生活に対する不安が解消できることを考えると、心理的な効果は大きいといえるでしょう。

お祓いとご祈祷の違い

お祓いと聞くと「ご祈祷」を思い浮かべる方もいるかもしれません。

お祓いとご祈祷は同じように聞こえますが、実は行う目的やタイミングには違いがあります。そこで、お祓いと御祈祷にはどのような違いがあるのかについても詳しくご紹介します。

目的の違い

お祓いとご祈祷はどちらも神事として行われる行為です。
しかし、それぞれの行為には異なった目的があります。

お祓いとはさきほども解説したとおり、不運が続いたときに不浄を取り除き清めるための行為をいいます。

一方で、ご祈祷とは神様や仏様にお願いをする行為をいい、お祓いのように人や物に対し厄災やけがれを取り除くという目的では行われていません。

タイミングの違い

お祓いとご祈祷は目的と内容が異なるため、行う順番には注意する必要があります。

厄払いなどでお祓いとご祈祷どちらも行う場合は、お祓いをの後にご祈祷という順番になります。なお、お祓いやご祈祷を行うタイミングは「家の気を祓い快適な暮らしを願う」という意味では入居前に行うのがベストです。

お祓いが必要なケース

住宅購入にともないお祓いが必要になるケースはそれぞれです。

そこで、以下では新築一戸建てと中古住宅を購入した場合において、お祓いをするメリットについて解説します。

新築一戸建てを建築する

念願のマイホームとして新築一戸建てを建てることは、人生において一大イベントともいえるでしょう。そのため、新築一戸建てを建てるにあたって安全な工事と家の無事を願って行う「地鎮祭」は、建築現場でよくみられる風景となっています。

地鎮祭を行うメリットとしては、建築予定の土地を祓い清め、土地を守る神様に土地の使用と安全な工事を祈願することで、安心して建築を始められるでしょう。

また、新築一戸建てを建てるまでには多くの工事関係者が出入りしていることから、建築に携わった人の気を祓うために入居前にお祓いをするケースもあります。さらに建売販売で地鎮祭などが執り行われていない新築住宅でも、入居前にお祓いをすることがあります。

中古住宅を購入する

中古住宅は言葉どおり中古の物件となるため、いくらリフォームで室内が綺麗になったとしても「前に住んでいた人の気配や気が残っているのが気になる」という人もいます。

そうした場合には「入居前に家に残る気を祓い清め、新生活を気持ちよくスタートできるように」といった思いを込めてお祓いを行うとよいでしょう。

また、中古住宅の場合、建築された当時にきちんと地鎮祭が行われていたのかということがわからないこともあります。地鎮祭が行われたかが不明な場合には、改めてお祓いをすることで安心した気持ちで入居できます。

お祓いは気の持ちようと言われることもありますが、お祓いを行うことで晴れ晴れとした気持ちで入居できるなら、日々の暮らしにプラスに働くのではないでしょうか。

お祓いするときの方法と費用

普段あまりお祓いに馴染みのない方にとって、実際にお祓いをしてもらうときの方法や費用には疑問が多くあるはずです。

また、時間や金銭的余裕のない方にとっては、自分でできるお祓い方法があれば知りたいと思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで、以下ではお祓いを依頼する場合と自分で行う場合の方法について、またお祓いを依頼する場合にかかる費用とお祓いのマナーについて詳しくご紹介します。

近くの神社に問い合わせ

お祓いをするときは、神主に執り行ってもらうことになるため、まずは近くの神社に問い合わせて、家のお祓いに対応しているかを確認してみましょう。

神主を家に呼んでお祓いをする際の費用は神社によってそれぞれですが、一般的な相場は約2〜3万円となります。ただし、格式の高い神社の神主に執り行ってもらうお祓いでは、費用は5万円以上となることが多いです。

不動産会社に相談

新築一戸建ての建築開始にともない、家づくりの慣習にならって地鎮祭や上棟祭を執り行いたい場合は、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

不動産会社は多くの住宅建築を手掛けていることから、馴染みの神社や近場でお祓いに適している神社を紹介してくれることも多くあります。

不動産会社からの紹介であっても、お祓いにかかる費用の相場は神社に問い合わせて執り行う場合と同じく、約2~3万円となります。

自分でお祓いするには?

神主を呼んで立派なお祓いをしなくても、自分でお祓いができるならそのほうが簡単でいいという方もいるかもしれません。

そのような場合に自分でできる簡単なお祓い方法として「建物の四隅に盛り塩を設置する」という方法があります。盛り塩とは、お清めの効果がある塩を小皿にのせ、建物あるいは室内の四隅に設置することで家を浄化するお祓い方法です。

盛り塩でお祓いをする際は、神社で祈祷された塩もしくは精製されていないあら塩を使用します。よりお清めの効果を高めたい場合は、盛り塩のうえから日本酒をまくとよいでしょう。

お祓いするときのマナー

お祓いは人や物に対してけがれや厄災などの不浄を取り除くための神事となるため、失礼のない服装で参加することがマナーとなります。

男性ならスーツにネクタイ、女性ならスーツやワンピースというように、お祓いをするときはフォーマルな服装がのぞましいでしょう。

まとめ

お祓いと聞くと、事故物件などに憑りつく霊的なものに対して行われる神事という印象をもつ方もいるかもしれません。

しかし、実際はお祓いはさほど特別なことではありません。厄年の方が神社で厄払いをするように、人だけでなく家や車などの物に対してもお祓いはごく一般的に行われています。

最近は、新築住宅だけでなく中古住宅を購入される方も増えており、新しい生活を安心してスタートするためにお祓いをしておこうという方も多いです。

お祓いをする際の費用もさほど高くないため、近々引っ越しを考えていて、今後の生活への安心感を得たいという方は、近くの神社あるいは不動産会社にお祓いについて問い合わせてみてはいかがでしょうか。

競売物件ってやばい?購入するときのメリットやデメリットを紹介!

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「競売物件」をご存じでしょうか。

競売物件とは市場相場よりも安い価格で購入しやすく、誰でも購入できる物件です。

マイホームの購入プランを計画しているものの、手頃で条件の良い物件に巡りあえない方にとっては、競売物件は穴場的な物件ともいえるでしょう。

しかし、競売物件の購入には知っておかなければならないことも多くあります。

そこで本記事では、競売物件の概要と購入時に気を付けたいメリット・デメリットについて詳しく解説します。

競売物件とはどんな物件なのか

競売物件とは、住宅ローンの支払いができなくなったことで担保にしていた家を強制的に売りに出される物件のことをいいます。

不動産における競売では、ローンの支払いを滞納している人に対して債務者(金融機関など)が裁判所に申し立て、物件を売却することで債務の弁済にあてるという内容になります。

競売物件の多くは住宅として使用される家がほとんどで、個人でも法人でも誰でも購入することが可能です。

通常の不動産売買との違い

通常の不動産売買では、仲介または買取により不動産会社が物件を売り出して購入者を募り、購入者と売却条件などを交渉したうえで売買契約を結ぶという流れが一般的です。

一方で、競売物件の場合は裁判所主導で入札形式で物件が売りに出され、一番高い金額で入札した人が「落札者」として購入権を得ます。

競売物件の購入にあたっては、住所や間取りなどの物件情報は開示されるものの、一般の物件では可能な内覧は不可となっており、実際に物件を確認することはできません。

また、競売物件は通常の物件ではある瑕疵担保責任がないため、住宅に瑕疵があった場合に売主に責任を追及することができないなど、通常の不動産売買とはさまざまな面で違いがあります。

競売物件のメリット

不動産会社が売りに出す物件と比べると、競売物件はやや特殊な物件と思われがちですが、購入の流れなどに違いはあってもメリットは多くあります。

そのなかでも、特に注目したいメリットは以下の3つです。

購入価格が安い

競売物件の大半は、一般的な物件の相場よりも7割程度で購入することができ、購入価格の安さが大きな魅力といわれています。

売主にとっては市場価格よりも安く売却されることはデメリットになりますが、とにかく安く家を購入したい方にとっては非常に大きなメリットといえるでしょう。

権利の手続きがシンプル

競売物件の売却はすべて裁判所が行うため、面倒な所有権の移転登記などの手続きも裁判所が進めてくれることになります。

そのため、一般的な物件よりも購入後の手続きがシンプルで、少ない負担で早く手続きを終えられる点も競売物件のメリットです。

さまざまな物件が売りに出される

競売物件は不動産会社を介さず裁判所が売却するため、売りに出される物件のなかには、通常の不動産売買では見かけることのない珍しい物件に巡りあえることもメリットです。

競売物件は居住用の住宅だけでなく、アパート1棟やマンション、旅館などといったさまざまな物件があるので、不動産運用や変わった物件を探している方にもおすすめです。

競売物件のデメリット

一般的な市場価格よりも安く物件が購入できる反面、競売物件の購入にはデメリットもつきものです。

デメリットとして挙げられることのなかには、購入後に「知らなかった」では済まないようなトラブルに発展するケースもあるので、競売物件の購入を検討する際はよく理解しておく必要があります。

不法占拠になってしまう可能性がある

競売物件を落札することにより、物件の所有権は債務者から購入者に移転することになりますが、物件引き渡しについてはすべて自己責任です。

そのため、元の所有者が物件の引き渡しを拒み交渉がうまく進まなかった場合、せっかく物件を購入しても不法占拠により住めない可能性があります。

不法占拠については強制執行をして立ち退きを求めることができますが、室内に残った荷物やゴミなどの所有権は元の所有者にあるため、勝手に処分ができないこともデメリットとなるでしょう。

事前の内覧ができないため情報が限定的

物件の購入を検討する際に参考になるのが物件の詳細な情報ですが、競売物件の場合はこの物件情報が限定的で、参考になる資料が少ないことがデメリットのひとつとして挙げられます。

競売物件についての情報は、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」から成る3点セットと呼ばれる資料をもとに、物件購入を検討することになります。

通常の物件では内覧が可能となりますが、競売物件では内覧に対応していないため、実際に見て購入を決めることができない点も不安要素となりやすいです。

住宅ローンが利用しづらい

競売物件の購入で住宅ローンを利用することはできますが、入札が確実でない競売物件に対して融資を行うことに消極的な銀行も多く、申請をしても融資がおりない可能性があります。

また、ローンを組まずに入札価格の納付を行うことに比べ、住宅ローンを利用する場合は裁判所に申立書などを提出する必要があり、通常よりも手間がかかってしまうことも難点といえます。

競売物件を購入するには?

通常の物件購入と比べ、競売物件は入札方式で物件を購入することになるため、実際に競売物件を購入するまでの手順が分からないという方も多いのではないでしょうか。

そこで、以下では競売物件を購入するまでのおおまかな流れについて解説します。

競売物件の情報を収集

競売物件を購入する際は、まずは競売物件の情報を収集することから始めます。

競売物件を調べる方法には、裁判所で物件情報を閲覧する方法のほか、競売物件の情報を掲載しているインターネットサイトや新聞などでチェックするという方法が挙げられます。

競売として売り出される物件にはさまざまな物件がありますが、価格の安さだけでなく希望条件に近い物件であるかということなども含めて、購入すべきかどうかを判断するようにしましょう。

入札の検討と準備

入札したい物件が決まったら、入札に必要な各種手続きを行います。

入札に必要な手続きの順序としては、はじめに保証金の振り込みを行い、次に執行官に必要書類を提出するという流れになります。保証金は銀行にて裁判所専用の振り込み用紙を使用し、裁判所が定めた額を振り込みます。

また、執行官に提出する必要書類については、「入札書」「入札保証金振込証明書」「住民票」の3点を郵送または持参にて提出します。

なお、物件の入札は提出書類にある入札書に入札価額を記載し、その他書類と一緒に提出することで入札手続き完了となります。

売却許可決定を取得

入札手続き後、決められた入札期間を経て開札となり、最高額で落札した方が物件の購入権を得ることができます。

落札者が決定した後は、裁判所によって落札者の調査が行われ、とくに問題がなければ「売却許可決定」が下されます。

代金納付と必要書類の提出

売却許可決定が下された後は、「代金納付通知書」が裁判所から送付されるため、裁判所が指定する期日までに入札価格から保証金を差し引いた残額を納付します。

納付後は、所有権の移転など物件購入にともない必要な手続きを裁判所とともに進めます。各種手続きが完了したら、裁判所から「登記識別情報通知書」が送付されるので、後は自己責任で引き渡しを行うという流れになります。

まとめ

競売物件は不動産売買の種類のひとつとして挙げられ、一般的な市場価格よりも安く物件が買えたり通常の物件購入よりも手続きがシンプルであったりする点が魅力です。

競売物件と聞くと不動産会社が扱う物件というイメージを持つ方もいるかもしれませんが、最近は一般の方でも競売物件を購入するケースは増えています。

ただし、競売物件の場合は元の所有者と引き渡しの交渉を行う際に間に入ってくれる業者がいないため、競売物件に対して経験や知識のない方にとっては、やや玄人向けの購入方法となるかもしれません。競売物件の購入を検討するなら、まずはしっかり情報収集することが大事といえるでしょう。

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