今後の住まいとして定期借家を検討している方のなかには、さまざまな不安を抱えている場合もあるかもしれません。とくに「事故物件なのでは？」と気になっている方もいるかもしれません。

本記事では定期借家の特徴や、定期借家が事故物件かどうかを見分けるためには、どのような点に気をつければ良いのかを解説します。

定期借家と普通借家の違い

定期借家とは、決められた期間のみ賃貸できる物件のことです。
一定期間の賃貸契約が満了すると、自動的に契約が終了します。

では、定期借家と普通借家ではどのような違いがあるのでしょうか。
契約方法や契約期間、契約満了時のケースごとに違いを解説します。

契約方法

定期借家と普通借家の違いの一つ目には、契約方法が挙げられます。
普通借家契約が口頭でも可能なことに対し、定期借家契約では書面での取り交わしが必須です。

定期借家の契約締結は書面で交わすと法律によって定められています。また、契約書とは別に「契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了すること」を書面で説明する必要があります。

契約期間

定期借家の契約年数は借地借家法第29条で定められており、定期借家は貸主があらかじめ契約期間を自由に決定できます。そのため普通借家とは異なり、もし期間が満了しても賃貸契約を更新したい場合は、貸主の合意を得なければなりません。

また、普通借家は契約期間が1年以上で設定されるのに対し、定期借家は期間が短く1年にも満たないケースも多くあります。借りたい物件の契約期間が1年未満の普通借家の場合、期間について念のため確認しましょう。

契約満了時

普通借家では定められた期間の満了後、問題がなければ契約は自動的に更新されます。
一方で定期借家は、一定期間が満了すれば自動的に契約が切れる仕組みです。

そのため、定期借家の貸主は、借主に満了日を通知しなければなりません。
大まかに、6か月～1年前までに通知されることがほとんどです。

そのため「契約期間を忘れていた」といったトラブルは起こりにくくなっています。

定期借家は事故物件？

物件探しをしている方の中には、定期借家に対して「事故物件なのでは？」と心配している方もいるかもしれません。というのも、事故物件となった後に入居者がいた実績を作ることを目的として、定期借家とするケースがあるからです。

しかし、国土交通省が2021年に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、過去に人の死が生じた居住用不動産の取引に際して、宅地建物取引業者がとるべき対応について妥当と考えられるものが記載されています。

このガイドラインのポイントとしては「仲介業者は人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、告げなければならない」という点です。

賃貸借取引では、以下に当てはまる事案は告知しなくてもよいとしています。

①　自然死、日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）
②　日常生活で使用する集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃等が行われた①の死が発生し、事案発生（特殊清掃等が行われた場合は発覚）から概ね３年間が経過した後
③　隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した①以外の死・特殊清掃が行われた①の死

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要があります。また、死の発覚から経過した期間や死因に関わらず、借主から事案の有無について問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主において把握しておくべき特段の事情があると認識した場合には、告げる必要があるとしています。

長くなりましたが、要するに「借主が質問した場合には答えなければならない」ということです。
そのため「事故物件なのでは…」と不安な場合には、直接質問するのが最もスムーズです。

事故物件の見分け方

「まだ物件を絞り込んでいるところで、直接問い合わせたい段階でない」といった場合には、事故物件「かもしれない」物件について理解を深めておきましょう。

事故物件の見分け方には、4つのポイントがあります。

周囲の家賃相場と比較して安すぎないか

定期借家が事故物件である場合、周囲の家賃相場と比較して格安になっている傾向があります。事故物件は、同じエリアにある物件の相場よりも3〜5割ほど安くなっているケースがほとんどです。

もし周辺の家賃相場と比べて家賃が安すぎると感じた場合は、該当の物件は避けたほうが無難でしょう。住みたいエリアの目星がある方は、物件探しを始める前にエリアの家賃相場を調べておいてください。

定期借家かどうか

事故物件かどうかを見極めるには、定期借家であるかも確認することをおすすめします。先述した通り、定期借家は事故物件の告知義務をなくすために利用されるケースがあります。

もちろん定期借家だからといってすべてが事故物件だということではありませんが、見極めのポイントの一つになることは確かです。定期借家の物件が気になる方は、必ず過去の事柄について不動産業者にチェックするとよいでしょう。

物件名が変わっていないか

事故物件となると、物件名が変更されているケースもあります。しかし、なかには物件の価値をより高めるためにおしゃれな物件名に変える場合もあります。

事故物件か否か不安な場合は、物件名が変更されていれば変更の理由を不動産業者に聞いてみると良いかもしれません。物件の名前が変わっている理由の一つには、事件や事故の噂やネットの情報を風化させる狙いがあります。

事故物件の情報サイトに掲載されていないか

事故物件の情報サイトをのぞくこともおすすめです。サイトには、全国の事故物件の情報が掲載しています。もし該当の物件が事故物件であれば、情報サイトに掲載されている可能性もあります。

しかし、もし掲載されていたとしても参考程度に留めましょう。事故物件の情報サイトに掲載している内容が、すべて本当であるとは限りません。サイトの情報は鵜呑みにするのではなく、不動産業者や近隣の住民などに直接確認してみましょう。

物件情報サイトでよく見受けられる項目について

物件情報サイトを見ていると、まれに「告知事項あり」や「心理的瑕疵」という言葉を目にするかもしれません。

物件情報サイトでよく見られる項目にはどのような意味があるのでしょうか。それぞれの意味を深掘りし、物件選びの参考にしましょう。

告知事項ありとは

物件情報サイトにおける「告知義務あり」とは、不動産の売主や業者に課されている義務のことです。たとえば、自殺や殺人などの事件・事故があったとなれば、売主や業者は必ず借主や買主に伝えなければならないのです。

不動産業界には、告知の必要がない場合として「事件・事故発生から5～10年が経過したとき」「事故物件になってから2人目以降の入居者」といったルールを設けている会社もあります。しかし告知義務には決まった定めがないため、ルールは業者ごとに異なるのが実態です。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、事件や事故によって物件の買主や借主の心理にマイナスの影響を与えることを指します。心理的瑕疵についての明確な基準はありません。

一般的に心理的瑕疵に含まれるのは、自殺や他殺、事故死、孤独死です。さらに物件の近くに指定暴力団構成員などが住んでいること、墓地が立地していることも含まれます。近隣に騒がしい施設などが立地していることも心理的瑕疵として判断されるでしょう。

不動産業者は心理的瑕疵を知りながら告知義務を怠ると、責任を問われるケースがあります。

まとめ

誤解されてしまうこともありますが、定期借家の多くが事故物件というわけではありません。

事故物件への入居を避けたい方は不動産業者への確認だけでなく、自分自身の見極める目や知識も重要となります。

少しでも「怪しい」「疑わしい」と感じたら、避けたほうがよいかもしれません。自分だけでは判断できないという場合は、不動産業者に事故物件かどうかを確認してみましょう。