借地権の更新料の相場はいくら？支払い義務に関して解説
借地権の更新料に関する問題や紛争は、多くの借地契約者にとって悩みの種です。借地権とは土地を借りる権利のことで、契約期間が終了すると更新料が発生する場合があります。
更新料の相場は地域や立地条件によって異なり、更新料の支払いが必要かどうかは、借地契約の内容によります。
本記事では、借地権の更新料の相場や更新に関するトラブル対処法について法律を交えながら詳しく説明します。借地権の更新料や支払い責任について理解を深め、問題を円滑に解決するための知識を身につけましょう。
借地権の更新料の相場
借地権の更新料は、土地の価格や立地条件によって異なりますが、一般的には借地権価格の3％～10％程度が相場とされています。
低い方の相場である3％程度は、地方都市や郊外エリアのような立地条件がやや劣る場所で見られることが多いです。一方、10％程度の高い更新料相場は、都心部や駅近、商業施設が集まる人気エリアで見られることがあります。
ただし、借地権の更新料は契約条件や、借地人との交渉によっても変動することがあります。また、実際の取引価格は路線価や借地権割合だけでなく、個別の交渉や市場状況によっても影響されるため、必ずしも一定ではありません。
そのため、借地権の更新料は一概に決まった金額があるわけではなく、個別の事情によって異なります。更新料の相場はあくまで目安であり、具体的な金額は借地契約の内容や地域の慣習、または交渉の結果によって決定されることになります。
借地権の更新料の計算方法
借地権の更新料を計算するには、まず土地価格を算出したうえで、その価格に対して更新料の比率が適用されます。具体的な計算方法は、以下のとおりです。
・国税庁が公表する「路線価」に借地の面積をかけ、土地価格を算出する
・契約で定められた借地権価格に対する更新料の割合を確認する
路線価とは、日本国内の土地の価格を示す指標であり、毎年7月1日に国税庁が公表しています。
主要な道路沿いにおける土地の1平方メートルあたりの価格を示し、土地評価の基準となる目安です。路線価は、土地取引や相続税、固定資産税などの計算の際に参照されます。
次に、更新料の事例と算出方法を見ていきましょう。
事例1:
A地区の路線価が50万円/㎡で、借地の面積が100㎡、更新料が借地権価格の5％
土地価格: 50万円/㎡ × 100㎡ = 5,000万円
更新料: 5,000万円 × 5％ = 250万円
事例2:
B地区の路線価が40万円/㎡で、借地の面積が200㎡、更新料が借地権価格の7％
土地価格: 40万円/㎡ × 200㎡ = 8,000万円
更新料: 8,000万円 × 7％ = 560万円
このように、土地価格や契約内容によって、更新料は大きく変動することがあります。また、実際の取引価格は路線価や借地権割合だけでなく、個別の交渉や市場状況によっても影響されるため、必ずしも一定ではありません。
借地権の更新料に支払い義務に関して
借地権の更新料に関する支払い義務は、基本的には借地人と地主（貸主）の間での合意によって決まります。
ここからは、支払い義務が生じるケースや、支払った方がよいケース、支払い義務がないケースで分けて詳しく説明します。
支払い義務はない
日本の法律において、借地権の更新料については明確な規則が存在しないため、支払い義務はありません。そのため、借地権の更新料については、借地人と地主（貸主）の間で合意によって決まることが一般的です。
契約書に、更新料に関する記載がある場合や、両者間で口頭合意がある場合は、更新料の支払いが必要となります。しかし、契約書に更新料に関する記載がなく、両者間で合意がない場合は、基本的に支払い義務は生じません。
ただし、過去の取り決めや慣行に基づいて支払いが求められることがあるため、具体的なケースについては専門家に相談することが望ましいです。また、地主と借地人の関係や将来の借地契約の更新を考慮して、適切な対応を行うことが重要です。
支払う必要のあるケース
更新料の支払いが必要となるケースもあります。以下に、具体的なケースを説明します。
契約書に明記されている場合
契約書に借地権の更新料が明記されている場合、通常は更新料の支払いが義務付けられます。更新料の金額や支払い時期、支払い方法などの詳細は、契約書に記載されているとおりに従わなくてはなりません。
また、契約書には、更新料に関する特約や条件が記載されていることがあるため、契約書をよく確認することが重要です。
両者で合意がある場合
契約書に更新料に関する記載がない場合でも、借地人と地主の間で口頭や書面で合意がある場合は、更新料の支払いが必要となります。この場合、合意が成立した時点で、双方が支払い義務を認識していることが前提となります。
ただし、合意の内容や証拠が曖昧な場合、トラブルが発生することがあるため、できるだけ書面での合意を残すことが望ましいです。合意内容については、双方で話し合いを行い、金額や支払い時期、支払い方法などを明確にしておくことが重要です。
支払った方がよいケース
次に、更新料の支払い義務が明らかにされていない場合でも、支払った方がよいケースがあります。いくつかの考えられるパターン別に説明します。
過去に更新料を支払ったことがある場合
これまでに1回でも更新料を支払っている場合、借地契約者は以降の更新時にも更新料を支払い続ける義務が生じることがあります。これは、過去の支払いが慣習であると認定され、それに従うことが求められるためです。
ただし、過去に支払った更新料がある場合でも、その後の契約で更新料に関する規定が変更されたときや、借地契約の内容が明確に定められた場合には、過去の支払い事実だけでは更新料を支払う義務が生じない場合があります。
つまり、更新料の支払い義務が生じるかどうかは、過去の支払い事実や契約内容、地域の慣習などを総合的に考慮して、判断されることになります。
地主と良好な関係を築きたい場合
地主と良好な関係を築くことは、借地契約の円滑な更新や将来的な利益につながります。そのため、法律上の支払い義務がなくても、地主との関係を良好に保つために更新料の支払いを検討する場合があります。
また、地主との信頼関係が築けることで、契約内容の改善や交渉がスムーズに進むことが期待できます。
トラブルを避けたい場合
法律上の支払い義務がない場合でも、無用なトラブルや訴訟回避、貸主との円滑な関係維持を目的として、支払いが検討されるケースがあります。
借地契約に更新料の支払いに関する記載がない場合や、過去に支払ったことがあるものの契約書がない場合など、支払い義務の有無について紛争が発生することがあります。このような状況下では、双方が法的手段を取ることで、訴訟に発展するリスクがあるでしょう。
トラブルを避けるためには、事前に地主との合意を明確にし、必要であれば支払いを行うことが重要です。
借地権の更新料を支払わないとどうなる？
借地権の更新料を支払わない場合にどのような影響があるのか、契約書に明記されている場合と、契約書に明記されていない場合について説明します。
契約書に明記されている場合
契約書に借地権の更新料に関する記載がある場合、更新料を支払わないと契約違反となります。
このような状況で契約違反が認められると、地主は借地人に対して違約金の請求や、契約の解除を求めることができる場合があります。契約解除が行われると、借地人は土地を使用できなくなります。
また、借地人と地主の間で信頼関係が損なわれることがあり、将来的な契約更新や交渉が難しくなることがあります。
契約書に明記されていない場合
契約書に更新料に関する記載がない場合、支払い義務が法律上認められていないため、更新料を支払わなくても契約違反にはなりません。ただし、地主との関係が悪化し、将来的な契約更新や交渉が難しくなる可能性があります。
地主との信頼関係を維持することを考慮し、場合によっては更新料の支払いや話し合いを行うことが望ましいです。
旧法と新法の契約・更新期間の違い
平成4年7月31日以前に賃借契約をしている場合は「借地法」、それ以降の契約には「借地借家法」が適用されることになります。
元来存在した借地法に、借地借家法が新たに制定されたことから、借地法は「旧法」とし、借地借家法は「新法」と呼ばれるようになりました。
借地法の改正によって、契約期間や更新期間に関する規定が変わりました。それぞれの法律でどのような違いがあるのか、見ていきましょう。
旧借地法
旧法は、平成4年7月31日以前に締結された借地契約に適用される法律です。問題や紛争が多いのは、こちらのケースです。この法律では、借地上の建物が堅固な建物かどうかによって、契約期間と更新期間が異なります。
堅固な建物（煉瓦造、鉄筋コンクリート造（RC造）など）の場合、借地契約の期間は原則として60年です。ただし、当事者同士の合意により30年以上の期間を設定でき、更新後の期間は原則として30年です。
一方、非堅固な建物（木造など）の場合、借地契約の期間は原則として30年です。しかし、当事者間の合意により、20年以上の期間を設定できます。更新後の期間は、原則として20年です。
新借地法
新借地借家法は、平成4年8月1日以降に締結された借地契約に適用される法律です。この法律では、建物の構造に関わらず、借地契約の期間を原則として30年と規定しています。ただし当事者間の合意により、30年以上の期間を設定することも可能です。
新借地借家法における更新期間は、最初の更新時には20年以上、2回目以降の更新時には10年以上となっています。しかし、当事者間の合意によって、これよりも長い期間を定めることができます。
新借地借家法では、契約期間や更新期間がより柔軟に設定できるため、地主と借地人双方が納得した条件で契約を結ぶことが可能となっています。
借地権の更新料を支払い方法と期限
借地権の更新料の支払いには、方法と期限があります。この項目では、それぞれの詳細を見ていきましょう。
支払い方法
借地権の更新料の支払い方法は、借地人と地主間で取り決められます。更新月に地代と一緒に支払うケースもあれば、一括で支払うことが求められる場合もあります。
また、更新料が高額で一括支払いが難しい場合には、地主との合意によって分割払いが許可されることもあります。
支払い方法は、個別の契約内容や両者間の合意によって異なるため、契約書に明記されている支払い方法に従いましょう。不安がある場合は、地主と相談し、合意を確認しておくことが望ましいです。
支払い期限
一般的には、借地権の更新料は契約期限が切れる前に支払うことが望ましいです。しかし、契約書に更新料の支払期日が明記されている場合は、契約書に記された内容が優先的に考慮されます。その理由は、契約書が法的な効力を持つためです。
支払い期限について、契約書には以下のような記載があります。
・借地権の更新料は、更新の日から起算して1か月以内に支払うものとする
・借地権の更新料の支払いは、更新日の30日前までに行うこと
支払い期限が明記されていない場合でも、地主と借地人間で合意があれば、支払い期限を設けることができます。
また、支払い期限が迫っている場合や支払いが困難な場合は、何もしないのではなく、地主との相談が重要です。事前に相談し、支払い期限の延長や分割払いなどの方法で合意に至ることができれば、トラブルを避けることができます。
借地権の更新料に関するトラブルの対処法
借地権の更新料に関する問題や紛争は、借地契約者にとって悩みの種であることがよくあります。この章では、更新料に関するトラブルの具体的な事例と、それぞれの対処法について詳しく説明していきます。
高額な更新料を請求された場合
過去の裁判例から、高額な更新料を請求された場合の対処法は、まずは地主と話し合い、合意がなければ地域の慣習や市場価格を調査し、適正な金額について交渉することが重要です。また、専門家に相談することも効果的な対処法となります。
更新料の請求が適正かどうかを判断する際、ポイントとなるのは、借地人と地主の間で更新料について合意があるかどうかです。合意があれば、その合意に基づいた金額を支払うことになります。合意がない場合、地域の慣習や慣習法が適用されることがあります。
合意がない場合、地域の慣習に基づいて更新料が算定され、それが適正とされることが多いでしょう。ただし、地域の慣習が明確でない場合や慣習が変化している場合は、裁判所が判断を行います。
そのうえで裁判所は、借地人と地主の個別事情を考慮して、適正な更新料を決定することがあります。たとえば、借地人が長期間にわたって土地を使用していたり、地主が大幅な値上げを求めていたりする場合、裁判所は双方の利益を考慮して更新料を決定します。
また、裁判所は周辺の借地権更新料の相場や市場価格との比較を行い、適正な更新料を判断することがあります。市場価格と大幅に乖離している場合は、裁判所が適正な金額を決定することがあります。
更新料の受け取りを拒否された場合
更新料の受け取りを拒否された場合、まず原則として借地契約に基づいて更新料の支払いが義務付けられているかどうかが重要な判断基準となります。契約書にて、明確に更新料の支払いが定められている場合、地主は更新料の受け取りを拒否することはできません。
ただし契約に明記されていない場合でも、地域の慣習や過去の取引実績などを踏まえて、更新料の支払いが当然とされる場合があります。このような状況では、借地人は地主に対して更新料の受け取りを求めることができます。
また、借地人は地主が更新料の受け取りを拒否した場合「供託手続き」を利用することができます。供託手続きは、地主に支払うべき金銭を裁判所に預け入れる手続きで、これにより借地人は支払い義務を履行したとみなされます。
この手続きを行うことで、借地人は法的な問題から身を守ることができ、地主が後から支払いを求めることもできなくなります。
更新そのものを拒否された場合
借地契約の更新が拒否されるケースはいくつかありますが、地主が更新を拒否できるのは「正当事由（せいとうじゆう）」が必要であり、認められるには高いハードルがあることに注意が必要です。
正当事由の具体例として、以下のようなケースが挙げられます。
・借地人が地代の支払いを怠っている場合
・借地人が契約上の義務を遵守していない場合
・土地の返還が必要な場合（地主自身が使用する必要がある場合や、都市計画法に基づく用途変更など）
借地借家法（新法）では、正当事由がより具体的に規定されており、借地人に不利益な状況が発生した場合の保護が強化されています。
新法では、地主が正当事由を主張しても、裁判所は借地人の立場を考慮し、更新拒否が適切かどうかを判断します。
契約日によって適用される法律が異なるため、借地法（旧法）と借地借家法（新法）の正当事由に関する違いを理解し、適切な対処法を選択することが重要です。
具体的な問題が発生した場合には、契約日や契約内容に基づいて適切な法律を参照し、法律の専門家に相談することが望ましいでしょう。
支払えないときは売却も視野に入れる
借地権の更新料が支払い困難な場合には、売却を検討することもひとつの選択肢となります。借地権や建物を売却することで、更新料の支払いに充てる資金を得ることができます。
また、売却を検討する際には、不動産業者や売却専門の専門業者に相談するのもおすすめです。不動産の売却に強い専門業者は、適切な売却価格や手続きをサポートしてくれるため、スムーズな売却が期待できます。
ただし、売却を決定する前に、ほかの解決策も検討することが重要です。借地権の更新料の交渉や分割払いなど、支払い方法を見直すことで問題が解決する場合もあります。
まとめ
借地権の更新料に関しては、契約書で定められていない場合、必ずしも支払う義務はありませんが、支払うことで貸主との無用のトラブルを避けることができます。自分であらかじめ更新料の相場を計算し、貸主と両者が合意できる更新料を決めておくことが望ましいです。
また、契約期間や更新期間に関しては、旧借地法と新借地借家法の違いがあり、それぞれの法律によって適切な対処法が異なります。更新料の支払い方法や期限について理解し、トラブルに備えることが大切です。
万が一更新料が支払い困難な場合には、売却も視野に入れることが検討するべきです。借地権に関するトラブルを円滑に解決するために、法律や裁判例を参考にし、適切な対応を心がけましょう。