「競売物件」をご存じでしょうか。

競売物件とは市場相場よりも安い価格で購入しやすく、誰でも購入できる物件です。

マイホームの購入プランを計画しているものの、手頃で条件の良い物件に巡りあえない方にとっては、競売物件は穴場的な物件ともいえるでしょう。

しかし、競売物件の購入には知っておかなければならないことも多くあります。

そこで本記事では、競売物件の概要と購入時に気を付けたいメリット・デメリットについて詳しく解説します。

競売物件とはどんな物件なのか

競売物件とは、住宅ローンの支払いができなくなったことで担保にしていた家を強制的に売りに出される物件のことをいいます。

不動産における競売では、ローンの支払いを滞納している人に対して債務者（金融機関など）が裁判所に申し立て、物件を売却することで債務の弁済にあてるという内容になります。

競売物件の多くは住宅として使用される家がほとんどで、個人でも法人でも誰でも購入することが可能です。

通常の不動産売買との違い

通常の不動産売買では、仲介または買取により不動産会社が物件を売り出して購入者を募り、購入者と売却条件などを交渉したうえで売買契約を結ぶという流れが一般的です。

一方で、競売物件の場合は裁判所主導で入札形式で物件が売りに出され、一番高い金額で入札した人が「落札者」として購入権を得ます。

競売物件の購入にあたっては、住所や間取りなどの物件情報は開示されるものの、一般の物件では可能な内覧は不可となっており、実際に物件を確認することはできません。

また、競売物件は通常の物件ではある瑕疵担保責任がないため、住宅に瑕疵があった場合に売主に責任を追及することができないなど、通常の不動産売買とはさまざまな面で違いがあります。

競売物件のメリット

不動産会社が売りに出す物件と比べると、競売物件はやや特殊な物件と思われがちですが、購入の流れなどに違いはあってもメリットは多くあります。

そのなかでも、特に注目したいメリットは以下の3つです。

購入価格が安い

競売物件の大半は、一般的な物件の相場よりも7割程度で購入することができ、購入価格の安さが大きな魅力といわれています。

売主にとっては市場価格よりも安く売却されることはデメリットになりますが、とにかく安く家を購入したい方にとっては非常に大きなメリットといえるでしょう。

権利の手続きがシンプル

競売物件の売却はすべて裁判所が行うため、面倒な所有権の移転登記などの手続きも裁判所が進めてくれることになります。

そのため、一般的な物件よりも購入後の手続きがシンプルで、少ない負担で早く手続きを終えられる点も競売物件のメリットです。

さまざまな物件が売りに出される

競売物件は不動産会社を介さず裁判所が売却するため、売りに出される物件のなかには、通常の不動産売買では見かけることのない珍しい物件に巡りあえることもメリットです。

競売物件は居住用の住宅だけでなく、アパート1棟やマンション、旅館などといったさまざまな物件があるので、不動産運用や変わった物件を探している方にもおすすめです。

競売物件のデメリット

一般的な市場価格よりも安く物件が購入できる反面、競売物件の購入にはデメリットもつきものです。

デメリットとして挙げられることのなかには、購入後に「知らなかった」では済まないようなトラブルに発展するケースもあるので、競売物件の購入を検討する際はよく理解しておく必要があります。

不法占拠になってしまう可能性がある

競売物件を落札することにより、物件の所有権は債務者から購入者に移転することになりますが、物件引き渡しについてはすべて自己責任です。

そのため、元の所有者が物件の引き渡しを拒み交渉がうまく進まなかった場合、せっかく物件を購入しても不法占拠により住めない可能性があります。

不法占拠については強制執行をして立ち退きを求めることができますが、室内に残った荷物やゴミなどの所有権は元の所有者にあるため、勝手に処分ができないこともデメリットとなるでしょう。

事前の内覧ができないため情報が限定的

物件の購入を検討する際に参考になるのが物件の詳細な情報ですが、競売物件の場合はこの物件情報が限定的で、参考になる資料が少ないことがデメリットのひとつとして挙げられます。

競売物件についての情報は、「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」から成る3点セットと呼ばれる資料をもとに、物件購入を検討することになります。

通常の物件では内覧が可能となりますが、競売物件では内覧に対応していないため、実際に見て購入を決めることができない点も不安要素となりやすいです。

住宅ローンが利用しづらい

競売物件の購入で住宅ローンを利用することはできますが、入札が確実でない競売物件に対して融資を行うことに消極的な銀行も多く、申請をしても融資がおりない可能性があります。

また、ローンを組まずに入札価格の納付を行うことに比べ、住宅ローンを利用する場合は裁判所に申立書などを提出する必要があり、通常よりも手間がかかってしまうことも難点といえます。

競売物件を購入するには？

通常の物件購入と比べ、競売物件は入札方式で物件を購入することになるため、実際に競売物件を購入するまでの手順が分からないという方も多いのではないでしょうか。

そこで、以下では競売物件を購入するまでのおおまかな流れについて解説します。

競売物件の情報を収集

競売物件を購入する際は、まずは競売物件の情報を収集することから始めます。

競売物件を調べる方法には、裁判所で物件情報を閲覧する方法のほか、競売物件の情報を掲載しているインターネットサイトや新聞などでチェックするという方法が挙げられます。

競売として売り出される物件にはさまざまな物件がありますが、価格の安さだけでなく希望条件に近い物件であるかということなども含めて、購入すべきかどうかを判断するようにしましょう。

入札の検討と準備

入札したい物件が決まったら、入札に必要な各種手続きを行います。

入札に必要な手続きの順序としては、はじめに保証金の振り込みを行い、次に執行官に必要書類を提出するという流れになります。保証金は銀行にて裁判所専用の振り込み用紙を使用し、裁判所が定めた額を振り込みます。

また、執行官に提出する必要書類については、「入札書」「入札保証金振込証明書」「住民票」の3点を郵送または持参にて提出します。

なお、物件の入札は提出書類にある入札書に入札価額を記載し、その他書類と一緒に提出することで入札手続き完了となります。

売却許可決定を取得

入札手続き後、決められた入札期間を経て開札となり、最高額で落札した方が物件の購入権を得ることができます。

落札者が決定した後は、裁判所によって落札者の調査が行われ、とくに問題がなければ「売却許可決定」が下されます。

代金納付と必要書類の提出

売却許可決定が下された後は、「代金納付通知書」が裁判所から送付されるため、裁判所が指定する期日までに入札価格から保証金を差し引いた残額を納付します。

納付後は、所有権の移転など物件購入にともない必要な手続きを裁判所とともに進めます。各種手続きが完了したら、裁判所から「登記識別情報通知書」が送付されるので、後は自己責任で引き渡しを行うという流れになります。

まとめ

競売物件は不動産売買の種類のひとつとして挙げられ、一般的な市場価格よりも安く物件が買えたり通常の物件購入よりも手続きがシンプルであったりする点が魅力です。

競売物件と聞くと不動産会社が扱う物件というイメージを持つ方もいるかもしれませんが、最近は一般の方でも競売物件を購入するケースは増えています。

ただし、競売物件の場合は元の所有者と引き渡しの交渉を行う際に間に入ってくれる業者がいないため、競売物件に対して経験や知識のない方にとっては、やや玄人向けの購入方法となるかもしれません。競売物件の購入を検討するなら、まずはしっかり情報収集することが大事といえるでしょう。